„Gebührenbefreiung gilt nur bei Immokäufen“

Um die Schaffung von leistbarem Wohnraum und den Zugang zu Eigentum zu erleichtern, hat die Bundesregierung im Frühjahr das Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ beschlossen. Ein Teil desselben ist der Wegfall der Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie von Pfandrechten. Wie diese genau aussieht und was man dabei beachten sollte, weiß Ulrich Voit, Notar und Pressesprecher der Österreichischen Notariatskammer.

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses kommt seit Sommer etwas günstiger. Das liegt aber nicht allein an gesunkenen Preisen ...

Ulrich Voit: Die Bundesregierung hat ein Maßnahmenpaket beschlossen, um den Wohnbau wieder anzukurbeln. Ein Punkt darin ist die Befreiung von den Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren beim Kauf von Immobilien.

Seit wann ist diese Regelung in Kraft – und was für viele vielleicht noch interessanter ist – bis wann ist sie gültig?

Die Befreiung gilt für Immobilienkäufe nach dem 31. März 2024, wobei der entsprechende Grundbuchantrag nach dem 30. Juni dieses Jahres und vor dem 1. Juli 2026 bei den Gerichten eintreffen muss. Das heißt, die Regelung ist auf zwei Jahre befristet.

Wie viel kann man sich damit nun sparen?

Die Grundbuchsintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro sprechen wir also von 5.500 Euro, die als gerichtliche Eintragungsgebühr anfallen würden, und die man sich jetzt erspart.

Bei Schenkungen und Erbschaften werden die neuen Eigentümer ja ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Wie sieht es da mit dem Wegfall der Gebühren aus?

In diesen Fällen muss die Gebühr weiterhin bezahlt werden, die Befreiung gilt nur bei Immobilienkäufen. Allerdings gibt es eine Regelung, dass die Gebühr bei nahen Angehörigen vom Einheitswert, der relativ niedrig ist, berechnet wird. Wenn Fremde einander etwas schenken, auch das kommt gelegentlich vor, ist hingegen der Verkehrswert die Basis für die Berechnung der Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht.

Bis zu welchem Kaufpreis beziehungsweise Immobilienwert gilt die Gebührenbefreiung?

Das ist ein bisschen kompliziert. Die Befreiung gilt pro Erwerbsvorgang für einen Kaufpreis zwischen 500.000 und zwei Millionen Euro. Das heißt, wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, sind sie bis zu einer Bemessungsgrundlage von jeweils 500.000 Euro befreit. Kostet eine Immobilie 750.000 Euro und kaufen zwei Personen, dann ist der gesamte Kaufpreis von der Gebührenbefreiung umfasst. Bei einem Käufer sind nur die ersten 500.000 Euro frei, für die restlichen 250.000 Euro muss er die Eintragungsgebühr bezahlen.

Liegt der Kaufpreis pro Person über zwei Millionen Euro, muss die Eintragungsgebühr ins Grundbuch wie gehabt bezahlt werden?

Genau. Nach dem Willen des Gesetzgebers sind bestimmte Immobilienkäufe nicht begünstigt.

Wir haben viel über den Wegfall der Eintragungsgebühr ins Grundbuch beim Kauf einer Immobilie gesprochen. Aber es entfällt ja auch die Gebühr für die Pfandrechtseintragung.

Dem Gesetzgeber ist bewusst, dass Immobilienkäufe häufig durch die Aufnahme eines Kredits finanziert werden. Dabei fällt für die pfandrechtlich sichergestellten Kreditsummen eine Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent der Hypothek an. Wird der Kredit zu 90 Prozent und mehr für die Errichtung beziehungsweise den Ankauf eines Hauses oder einer Wohnung aufgenommen, gibt es hier ebenfalls eine Begünstigung.

Eine Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist wie erwähnt der Kaufpreis. Gibt es davon abgesehen noch andere?

Es ist ganz wichtig zu betonen, dass Wohnen ein Grundbedürfnis der Menschen ist. Dem versucht der Gesetzgeber Rechnung zu tragen. Das heißt, die Gebührenbefreiung kommt nur bei Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses zum Tragen. Oder anders gesagt: Der oder die Käufer müssen in der erworbenen Immobilie den Hauptwohnsitz anmelden und, das ist sehr wichtig, nachweisen, dass sie den bisherigen aufgegeben haben. Die Nachweise müssen entweder zum Zeitpunkt der Antragstellung, drei Monate nach dem Bezug oder drei Monate nach Fertigstellung dem Gericht gegenüber erbracht werden.

Lebensumstände können sich ändern, was möglicherweise dazu führt, dass man den Hauptwohnsitz ändern muss. Muss man dann die Gebühr nachzahlen?

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, dann ja. Da ist der Gesetzgeber sehr streng. Er hat in diesem Zusammenhang auch eine Fünf-Jahres-Frist eingeführt: Fallen innerhalb dieser Zeit wesentliche Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung weg, wird also die Immobilie verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, dann muss die Gebühr rückerstattet werden.

Nehmen wir an, ein Ehepaar kauft ein Haus und nimmt die Gebührenbefreiung in Anspruch. Zwei Jahre später lässt es sich scheiden, der Mann zieht aus. Wie sieht es da mit der Gebührenbefreiung aus?

Wurde die Immobilie zu gleichen Teilen angeschafft und wie in diesem Fall der Mann steigt aus dieser Miteigentümerschaft aus, liegen die Voraussetzungen nicht mehr vor und er muss diesen Teil der Gebühren zurückzahlen. Gleichzeitig muss man davon ausgehen, dass auch die Ex-Gattin die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung nicht mehr erfüllt, da ja ihr dringendes Wohnbedürfnis bereits mit dem ursprünglichen Kauf des Hauses gedeckt wurde. Aber das sind sehr ausgesetzte Fälle. Kommt es so weit, sollte man auf alle Fälle eines Experten, wie eben eines Notars, einer Notarin, einholen.

Wie geht man in diesem Fall vor? Muss man das zuständige Gericht selbst von Wegfall der Befreiungsgründe informieren?

Ja, und zwar innerhalb von drei Monaten. Das sollte man auch ernst nehmen, auch wenn kein eigener Tatbestand daran geknüpft ist.

Gibt es Konsequenzen, wenn man dieser Informationspflicht nicht nachkommt?

Unter Umständen kann die Befreiung damit zur Gänze wegfallen oder eine erhöhte Gebühr vorgeschrieben werden – wenn man kann, sollte man das vermeiden.

Wer entscheidet darüber?

Das werden die Gerichte tun. Meiner Ansicht nach kann man die konkrete Handhabung noch nicht genau beurteilen.

Das Know-how der Notare ist bei Immobiliengeschäften aber nicht nur beim Thema Gebührenbefreiung gefragt – wo beraten Sie Klienten in diesem Zusammenhang noch?

Das Spektrum ist breit gestreut: Es geht um die Erstellung von Kaufverträgen, die Vornahme von Liegenschaftsteilungen, die Übernahme von Treuhandschaften, aber natürlich sind auch Schenkungen aktuell ein wichtiges Thema.

Ihr-notariat.at

Der Talk mit Dr. Ulrich Voit zum Thema Gebührenbefreiung ist im KURIER TV CHANNEL: MEIN RECHT unter kurier.tv/talks/mein-recht zu sehen.