Salzburg: Hotelinvestments auf dem Prüfstand

Der ungebremste Wildwuchs von Appartement- und Chaletprojekten scheint jetzt doch einen ordentlichen Dämpfer zu erfahren: Im Oberpinzgau brachte die SPÖ mit Vorkämpferin Karin Dollinger allerhand Ungereimtheiten ans Tageslicht. Ein vernichtender Rechnungshofbericht über die Grundverkehrsbehörde dokumentiert Verfehlungen. Das neue Gesetzespaket zu Raumordnung und Grundverkehr, das nächstes Jahr in Salzburg in Kraft tritt, soll es weitgehend unmöglich machen, an Zweitwohnsitze zu gelangen. Juristen beurteilen die harte Gangart teils mit Skepsis.

Touristische Nutzungsmodelle lassen nach wie vor Wege offen: Vor allem, wenn vertraglich nicht sämtliche Schwierigkeiten in der Zukunft ausgeschlossen werden. Erste Gemeinden sehen jetzt nicht mehr nur Devisen reicher (meist) EU-Ausländer in die Region fließen, sondern prüfen Projekte kritisch.

Projekt in Mauterndorf abgesagt, Kritik in St. Martin

In Mauterndorf im Lungau kann sich ein Investor nicht durchsetzen. Die Gemeindevertretung stimmte am Montag mehrheitlich gegen ein geplantes 350-Betten-Projekt auf der grünen Wiese. Der Investor soll dort eine Grünfläche gekauft haben, wo noch gar keine touristische Nutzung vorgesehen war. Dollinger fordert: „Diese Grünlandkäufe müssen rückabgewickelt werden.“ Kritiker sehen Wald und Wiesen vor allem auch als Schutz vor Naturkatastrophen wie Hangrutschungen und wollen nicht alles verbauen lassen.

Raue Gebirgsluft weht einem Projekt auch in St. Martin bei Lofer (Pinzgau) entgegen: Seit 20 Jahren wird dort versucht, Thermalwasser touristisch zu vermarkten. Mehrere Projektideen scheiterten. Am Montag versuchte ein neuer Projektentwickler zu überzeugen. Es sei kein Chaletdorf, sondern ein Resortdorf geplant. An Unterschiede glaubten die wenigsten. Knapp sechs Hektar sollen mit 35 Appartementhäusern verbaut werden. Verkauft werden soll an Einzelinvestoren. Viele im Ort befürchten neue Zweitwohnsitze. „Die Bevölkerung merkt, dass sie über den Tisch gezogen wird. Die Gemeinde braucht auch nicht dringend Arbeitsplätze“, so Dollinger.

Buy-to-Let-Modell birgt Risiken für Gemeinden

Das Buy-to-Let-Modell, das zuletzt bei Hotelinvestments boomte, birgt für Gemeinden enorme Risiken: Verlockend ist die Strategie nur am Beginn. Verschiedene Investoren kaufen sich ein, dürfen ihre Wohnung nur begrenzt selbst nutzen und vermieten die restliche Zeit. Banken können Projektideen so nicht mehr zu Fall bringen.

„Ich sehe es kritisch, weil es viel Missbrauch gibt. Wenn sich ein Projekt nicht von selbst rechnet, soll man es lassen“, meint Walter Veit, Präsident der Österreichischen Hoteliersvereinigung und selbst Hotelier in Obertauern.

Übergeordnete Hotelbetriebe würden sich oft schnell als Konstrukt am Papier entpuppen. Und selbst Projekte, die Gesetze einhalten, seien schwer zu führen. „Es braucht nur die Firma, die vermietet, Pleite gehen“, so Dollinger. Spätestens bei anstehenden Renovierungsarbeiten ergeben sich häufig Probleme: Der eine will Geld in die Hand nehmen, der Nachbar nicht. Auch ob die Eigennutzung tatsächlich begrenzt ist, sei kaum Gegenstand von Kontrollen. Wer will, kann das umgehen. Veit: „Man braucht seine Wohnung nur zu einem utopischen Preis anbieten, dann bucht sie niemand.“

Klassische Bank als bevorzugter Geldgeber

Für Walter Veit bleibt die Bank der beste Geldgeber. Die Eigenkapitalquote sei in der Branche mit einem Durchschnitt von acht Prozent vor Corona aber oft sehr gering. Banken würden nicht generell abspringen, aber durchaus kritischer prüfen als in wirtschaftlich starken Zeiten. Veit fordert seit Jahren eine Verkürzung der Abschreibezeit von derzeit 40 auf 25 Jahre. Das würde langfristig die Eigenkapital-Quote der Hoteliers erhöhen.

Für Karin Dollinger liegt auf der Hand: Die Möglichkeit, Einheiten einzeln zu parifizieren, soll es künftig nicht mehr geben. Ein Antrag im Landtag ist eingebracht, aber noch nicht behandelt.

In St. Martin liegt der Ball nach einem kritischen Votum der Bürger jetzt bei der Gemeindevertretung.