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Wirtschaft Immobiz
10/13/2021

Wer ist für den Tausch von Thermostat-Ventilen zuständig?

Experten beantworten Ihre Leserfragen, schicken Sie Ihre Fragen an immo@kurier.at. Diesmal: Peter Hauswirth - Rechtsanwalt

PACHTZINS

Wir pachten ein Grundstück, der Pachtzins ist indexiert. 2020 zahlten wir 2,761 Euro pro m² pro Jahr. Ab März 2022 soll der Pachtzins 18,50 Euro pro m² betragen. Dies wurde so im Gemeinderat beschlossen. Ist das rechtens? Kann ich den Gemeinderatsbeschluss einsehen?

Ob die Anhebung des Pachtzinses zulässig ist, hängt von der vertraglichen Vereinbarung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen ab. Eine Indexanpassung muss vertraglich vereinbart sein. Es kann sein, dass die Sonderbestimmungen des Kleingartengesetzes zur Anwendung kommen, dabei ist vorgesehen, dass bei Einzel- oder Unterpachtverträgen eine Änderung des Pachtzinses während der Vertragsdauer zulässig ist, wenn sich die für die Bemessung maßgeblichen Umstände wesentlich ändern. Kommt keine Vereinbarung über die Anhebung zustande, kann der Außerstreitrichter angerufen werden. Gemeinderatssitzungen sind öffentlich und die Einsichtnahme in das Sitzungsprotokoll ist erlaubt.

Instandhaltung

Wer ist für den Tausch von Thermostatventilen und die Entlüftung von Heizkörpern zuständig?

Der Gesetzgeber differenziert bei der Frage, wer für die Instandhaltung zuständig ist, zwischen allgemeinen Teilen der Liegenschaft und dem Wohnungseigentumsobjekt. Die Eigentümergemeinschaft ist für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zuständig und der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Wartung seines Wohnungseigentumsobjektes, auch hinsichtlich der darin befindlichen Beheizungs- und sanitären Anlagen. Eine Ausnahme bilden ernste Schäden des Hauses. Ohne die Besonderheiten Ihrer Anlage (und allenfalls Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag) zu kennen, sehe ich in Ihrem Fall den jeweiligen Eigentümer für den Austausch von Thermostatventilen zuständig. Auch das Entlüften der Heizkörper in der Wohnung erachte ich als Wartungshandlung, die den Wohnungseigentümer trifft.

Möbelmiete

Wir mieten eine Altbauwohnung, im Mietzins ist eine Möbelmiete für Kühlschrank, Waschmaschine und Geschirrspüler enthalten. Beim Geschirrspüler ist der Sprüharm abgebrochen. Wer übernimmt den Schaden? Haben wir Anspruch auf ein neues Gerät unserer Wahl?

Ausgehend davon, dass Ihr Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, haben Sie mangels vertraglich abweichender Vereinbarung keinen Anspruch auf einen neuen Geschirrspüler. Selbst die Reparatur des Geschirrspülers werden Sie gegen Ihren Vermieter nicht durchsetzen können, wenn er sich dazu vertraglich nicht verpflichtet hat. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes umfasst die Erhaltungspflicht nicht die Erhaltung von mitvermieteten Einrichtungsgegenstände. Ist der Geschirrspüler ohne Ihr Zutun defekt geworden, haben Sie die Möglichkeit, hinsichtlich der Inventarmiete Mietzinsminderung geltend zu machen. So darf der Vermieter nur ein angemessenes Entgelt für die Vermietung des Inventars verlangen. Dieses setzt sich aus der Amortisationsquote und einem angemessenen Gewinn zusammen.

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