Marktanalyse: Wohnungspreise ziehen weiter an
„Auch 2018 fügt sich in eine bemerkenswerte Reihe von erfolgreichen Immobilienjahren ein“, resümiert Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) das vergangene Jahr. Allerdings: Eine gewisse Sättigung ist eingetreten.
Das lässt sich am besten am Markt für Eigentumswohnungen ablesen: Wechselten 2017 noch 47.000 Eigentumswohnungen in ganz Österreich den Besitzer, waren es 2018 rund 42.000 Einheiten. Zu diesem Ergebnis kommt der ÖVI in Zusammenarbeit mit ImmoUnited. Dafür wurden Kaufverträge und Daten aus dem Grundbuch ausgewertet.
„Die Nachfrage war hoch. Allerdings gab es bei den Kunden eine höhere Sensibilität hinsichtlich des Preises und eine teilweise Knappheit bei den Wohnungsangeboten“, meint ÖVI-Vorstand Andreas Wollein.
Fast drei Viertel der verkauften Wohnungen waren gebraucht, nur ein Viertel Neubauten. Rund 30 Prozent der Transaktionen fand in Wien statt, weitere 20 Prozent in den Landeshauptstädten.
Das Gesamtvolumen, das durch die Verkäufe bewegt wurde, belief sich auf gut zehn Milliarden Euro. Ein Wert, der um vier Prozent niedriger ist als im Jahr davor. Der ÖVI zieht daher die Schlussfolgerung, dass die Preise für Eigentumswohnungen 2018 um sieben Prozent von 223.500 Euro auf 240.000 Euro im Schnitt gestiegen sind.
Die Preise für Eigentumswohnungen im Detail
Das teuerste Pflaster in Österreich ist bei weitem Salzburg. Dort müssen Interessenten für eine neue Wohnung tief in die Tasche greifen. Rund 6400 Euro kostet in der Festspielstadt ein Quadratmeter einer Eigentumswohnung (Median-Wert) im Neubau. Auf Platz zwei im Ranking der teuersten Wohn-Städte folgt Innsbruck mit durchschnittlich 5424 Euro und Wien mit 4432 Euro pro Quadratmeter.
Erstaunlich ist, dass in St. Pölten und Eisenstadt der Wohnungsneubau unter der statistischen Wahrnehmungsgrenze liegt, sodass keine Preise ermittelt werden konnten. Andreas Wollein: „Solange die Zinsen niedrig sind, werden die Preise steigen, wenn auch nicht so stark.“
„2018 war ein gutes Immobilienjahr, die Rahmenbedingungen werden sich auch 2019 nicht wesentlich ändern“, bestätigt Bernhard Reikerdorfer, Geschäftsführer von Remax Österreich.
Heuer wird das Wohnungsangebot in Österreich laut Remax-Prognose um rund ein Prozent steigen, die Nachfrage wird um drei Prozent steigen und die Preise um 3,6 Prozent (jeweils im Vergleich zu 2018). Besonders stark steigen die Preise für Baugründe (+5,5 Prozent), Einfamilienhäuser (+3,7 Prozent) und Eigentumswohnungen in Zentrumsnähe (+4,5 Prozent).
Lage bestimmt weiterhin den Preis
Einen Preisrückgang erwarten die Remax-Experten bei Wochenendhäusern und Gewerbeimmobilien, ausgenommen Betriebsliegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Flächen ziehen nur moderat, um ein Prozent, an.
Generell gilt nach wie vor: die Lage bestimmt die Nachfrage und den Preis. Wohnimmobilien am Land mit schlechter Verkehrsanbindung sowie aufgelassene Geschäftslokale haben es schwer. Von einer Immobilienblase sei Österreich nach wie vor weit entfernt, betont Reikersdorfer, es gebe jedoch einzelne Märkte, die überhitzen. Dennoch: „Im internationalen Vergleich sind wir noch sehr moderat unterwegs.“
Die Vermarktungsdauer für Makler ist beim Wohnungsverkauf gestiegen: Da sich Käufer über diverse Suchplattformen sehr genau informieren, kennen sie den Markt gut. „Die Kunden wissen genau, was sie wollen und wie hoch die Preise sind“, sagt ÖVI-Vorstand Sandra Bauernfeind.
Auch die Ansprüche der Wohnungskäufer sind höher geworden. Höherwertige Materialien, versteckte LED Beleuchtung, Klimaanlagen, Bus-Systeme zur Vernetzung der Haustechnik und eine Alarmanlage werden viel häufiger gewünscht als früher.
In Wien steht jedenfalls ein Bauboom bevor
2018 und 2019 werden etwa rund 11.500 Objekte fertiggestellt. 2020 kommen 16.000 neue Wohnungen hinzu. „Vor allem großvolumige Projekte mit mehreren hundert Wohnungen kommen auf den Markt“, sagt Sandra Bauernfeind.
Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien soll heuer um 3,4 Prozent steigen, das Angebot am Markt allerdings nur um 1,2 Prozent, was die Preise wieder steigen lässt, um +3,6 Prozent.
Am stärksten verteuern sich aber Baugrundstücke in der Bundeshauptstadt mit einem Plus von sechs Prozent. Der Wiener Wohnungsmarkt rückt in den kommenden Jahren noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren wie Pensionskassen und Finanzfonds.
Damit liegt Wien ganz im Trend der europäischen Wohnungsmärkte, wo ebenfalls große Wohnungsportfolios von Großinvestoren gekauft werden (siehe nächste Seite).
Der Blick in die Bundesländer zeigt, dass die hochpreisigeren Städte langsam an ihre Preisgrenzen stoßen. Nachzügler wie Kärnten und die Steiermark holen im Gegenzug dieses Jahr deutlich auf.
So steigen in Kärnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen um rund 4,1 Prozent, auch die Preise für Einfamilienhäuser ziehen merklich an (+4,2 Prozent).
Ähnlich schaut es in der Steiermark aus: Einfamilienhäuser steigen um 4,1 Prozent, Eigentumswohnungen in Top-Lagen um fünf Prozent.
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