Wirtschaft | Immobiz
27.07.2018

Almhütten, Jagdhäuser und Forstgüter: Auf in die Alpen!

Immobilien in den Bergen sind so rar, dass Käufer Spitzenpreise von mehreren Millionen Euro dafür zahlen.

Tag und Nacht läutet bei Frau Monika das Telefon. Vor ein paar Tagen hat sie eine kleine Almhütte in der Steiermark zum Verkauf inseriert. Ein Holzhaus mit 40 Quadratmeter Wohnfläche und kleinem Garten in Sonnenlage. Dazu eine wunderbare Aussicht auf die Fischbacher Alpen. Der Strom kommt aus einem Aggregat und einem Solarpanel, und das Wasser von einer Quelle. Preis: 79.000 Euro. „Die Nachfrage ist ein Wahnsinn. Die Almhütte werde ich schnell verkaufen können“, sagt Frau Monika.

Nirgendwo sind Menschen näher an der Natur, an Stille und dem einfachen Leben als in den Bergen. Für gehetzte Städter kann es ein Hochgenuss sein, wenn das Handy mal keinen Empfang hat und die Kühe vor dem Schlafzimmer weiden. Doch Immobilien in alpinen Gegenden wie Almhütten, Forsthäuser und Jagdhütten sind ein seltenes Gut. Wenn Objekte überhaupt verkauft werden, erreichen sie meist Spitzenpreise. Die Erklärung: Hütten werden im Regelfall nur mit viel Grundfläche, also gemeinsam mit Almböden für Weidevieh, Forst- und Jagdflächen, veräußert – und das hat seinen Preis. Die Almhütte von Frau Monika ist deshalb eine große Ausnahme. Makler Fridolin Angerer von Spiegelfeld Immobilien: „Seit dem Ausbruch der Finanzkrise haben sich die Preise für Almen, Forst- und Jagdobjekte beinahe verdoppelt.“

Almen sind mit vielen Emotionen verbunden. Jede Alm hat jahrhundertealte, von Generation zu Generation weitergegebene Weiderechte. Besitzer geben solche Objekte nicht so einfach her. „Wenn etwa eine Jagd frei wird, dann ist die Nachfrage groß. Die Interessenten sind nicht nur ältere Herrn mit Gamsbart, sondern auch urbanes Publikum“, sagt Georg Schöppl, Vorstand der Österreichischen Bundesforste (ÖBf) im Gespräch mit dem KURIER (siehe unten).

Diese Erfahrung hat auch Fridolin Angerer gemacht. Wenn der Immobilienmakler Kunden empfängt, dann kann es vorkommen, dass er mit ihnen auf die Pirsch geht. Kürzlich wanderte Angerer mehrere Stunden mit einer deutschen Unternehmerfamilie durch die südöstlichen Ausläufer des Toten Gebirge in Oberösterreich. Zwischen 1300 und 2400 Meter Seehöhe liegt das Forst- und Jagdgut Stubwies.

Dieses steht zum Verkauf: Die Erben des Vorbesitzers, ebenfalls ein deutscher Industrieller, wollen das 780 Hektar große Jagdrevier mit Wiesen und Wälder veräußern. Zur Liegenschaft gehören auch mehrere Almhütten, manche davon sind schön ausgebaut und in der Nähe des Skilifts Wurzeralm – sie eigenen sich daher für einen Aufenthalt in den Winterferien . Kostenpunkt: rund 8,5 Millionen Euro. „Die Naturschönheit des Karst zieht Käufer magisch an“, so Fridolin Angerer.

Der größte Grundbesitzer in den heimischen Bergen sind die Österreichischen Bundesforste. Rund 1360 Jagdhütten gehören zum Reich der ÖBf. Insgesamt gibt es 1600 Jagdverträge mit Jägern. Zwischen fünf und zehn Prozent davon werden jedes Jahr neu vergeben. Pro Jagd werden je nach Gebiet zwischen 5000 und 100.000 Euro im Jahr an Pacht verlangt – verkauft wird bei den ÖBf aber nichts.

Die bekanntesten privaten Besitzer von Land- und Forstwirtschaft sind prominente Familien wie etwa die Esterhazys und Schwarzenbergs mit jeweils mehreren tausend Quadratmetern Grund. Vor vier Jahren kaufte sich auch Red Bull-Gründer Dietrich Mateschitz ein: Er erwarb ein Immobilienpaket, zu dessen Bestandteil ein 2000 Quadratmeter großer Forstbesitz namens Authal im Bezirk Murau gehört.

Der spektakulärste Deal der jüngsten Zeit fand erst vor ein paar Monaten statt: Die Industriellenfamilie Prinzhorn kaufte eine 5400 Hektar große Forstwirtschaft im niederösterreichischen Mostviertel um rund 90 Millionen Euro. Verkauft wurden die Ländereien von zwei in den USA lebenden Geschwistern, die von der Rothschild-Dynastie abstammen. Zum Grundbesitz zählen rund 30 Immobilien, ein Jagdschloss und zwei Wasserkraftwerke.

Wer günstigere Objekte in den Alpen nutzen möchte, wird möglicherweise bei Friedrich Hardegg fündig. Seine Familie besitzt seit Jahrzehnten einen der größten heimischen Gutsbetriebe im niederösterreichischen Pielachtal. Hardegg züchtet schottische Hochlandrinder, bewirtschaftet Wälder und betreut kilometerlange Fischwasser. Und: er vermietet Immobilien. Auf seinem Grundbesitz befinden sich acht verschieden große Bauernhäuser, die renoviert wurden und nun an Dritte verpachtet werden. Das kleinste Objekt vermietet Hardegg um rund 300 Euro pro Monat.

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"Grablhof" im Pielachtal

Badeteich beim Grablhof

Gästehaus des Grablhof

Derzeit sucht Hardegg Mieter für das größte Bauernhaus, den „Grablhof“. Dieser wurde im 18. Jahrhundert am Fuße des Ötschers erbaut. Das Gebäude hat sechs Schlafzimmer, drei Bäder eine alte Zirbenstube, ein separates Gästehaus sowie einen kleinen Badeteich. Rund um das Haus grasen Hardeggs Hochlandrinder. Rund 2500 Euro pro Monat verlangt er dafür. Friedrich Hardegg: „Bei uns im Pielachtal fühlt man sich wie in den tiefsten Karpaten. Wien ist aber nur 60 Kilometer entfernt.“

Eigentum in den Alpen ist vielerorts ein Luxusgut, das sich nur ein kleiner Kreis an zahlungskräftiger Klientel leisten kann. Die hohen Preise für Forst- und Jagdimmobilien setzen sich vor allem aus drei Komponenten zusammen: der Wert des Grund und Bodens, der Wert des Baumbestands sowie der Wert des Jagdgebiets.

Im Durchschnitt kostet ein Wirtschaftswald rund zwei Euro pro Quadratmeter. Der Preis ist abhängig vom Ertragsvermögen eines Waldes (Bonität) und variiert je nach Lage, Ausgangsgestein, Klima und Boden. Auch die Preise für Wirtschaftswälder sind parallel zum allgemeinen Immobilienboom in den vergangenen Jahren enorm gestiegen.

Da ein Baum mehrere Jahrzehnte braucht, bis er geschlagen werden kann und die Holzpreise wetterabhängig variieren, ist die Rendite eines Waldes aber gering. „Die Rendite liegt zwischen 0,5 und 1,5 Prozent im Jahr“, sagt Klaus Bischof, Chef von Bischof Immobilien und selbst Jäger und Landwirt. Wie hoch der Wert einer Jagd ist, hängt von der Menge und Art des Wildbestandes (Rot-, Reh-, Gams-, Auer- und Birkenwild) ab. Generell bezeichnet der Begriff Eigenjagd ein Gebiet mit mehr als 115 Hektar Fläche. Der Eigentümer einer Eigenjagd entscheidet selbst über den Abschuss in seinem Revier.

Die Jagdherren alten Schlags jedenfalls verbringen jede freie Minute im Revier. Die jüngeren Eigentümer von Jagd- und Forstimmobilien sind tendenziell weniger häufig in ihren Liegenschaften anzutreffen. Meist verfolgen sie neben der Jagd andere Hobbys oder verbringen ihre Zeit auch in anderen Feriendomizilen wie auf Mallorca oder Ibiza. Gutsbesitzer Friedrich Hardegg: „Wir bemerken, dass Hobbyjäger nicht nur wegen der Trophäen schießen, sondern auch für den Kochtopf.“

Während der Besitz eines Waldes jährlich Erträge abwirft, verursacht eine Eigenjagd Kosten: Wenn das Gebiet sehr groß ist und der Eigentümer die Jagd nur als Hobby pflegt, muss ein Berufsjäger engagiert werden. Er kennt das Gebiet, kümmert sich um den jährlichen Abschussplan, bewirtschaftet die Berghütte und füttert das Wild im Wintergatter. Makler Fridolin Angerer: „Die Jagdleidenschaft kann durch die Bewirtschaftung eines Waldes sozusagen subventioniert werden.“

Welche Regionen von Käufern besonders bevorzugt werden, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Nähe zu großen Städten ist sicher ein Vorteil. Doch Jagdgebiete, die nicht weit von Ballungsgebieten liegen, werden auch von Wanderern und Mountainbikern gerne frequentiert. Und bei einem hohen Nutzungsdruck geht das Wild gerne in Deckung. Die Ruhe kann durch viele Touristen schon mal empfindlich gestört werden.

Die hohen Grundstücks- und Waldpreise machen den ansässigen Landwirten das Leben allerdings nicht unbedingt einfacher: Wenn ein Nachbar Flächen verkauft – was ein Glücksfall ist und ohnedies selten geschieht – können lokale Bieter oft nicht mithalten. Arrondierungskäufe und Betriebsvergrößerungen sind daher sehr schwierig geworden.

„Ein normaler Bauer kann auf dieser Spielwiese nicht dabei sein und muss das Feld zahlungskräftigen Investoren überlassen“, bedauert Makler Klaus Bischof.