Immobilienbesitzer werden zur Kasse gebeten

Seit Mitte November stehen die Details zur Steuerreform im Bereich Immobilien fest. Und sie bringen in vielen Fällen finanzielle Verschlechterungen mit sich, vor allem beim Erben und Schenken. Aber der Reihe nach.

Für die Bewertung einer Immobilie waren für die Finanz bis dato die so genannten Einheitswerte maßgeblich. Das Problem: Diese wurden bereits 1973 festgelegt und seit damals nicht mehr verändert, entsprechen somit schon lange nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten. Nun tritt der Grundstückswert in den Mittelpunkt der steuerlichen Berechnungen.

Erben und Schenken

Bisher gilt beim Erben und Schenken (und Verkauf) von Immobilien innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage und darauf zwei Prozent Grunderwerbsteuer. Beim Erben und Schenken abseits von Familien sind es 3,5 Prozent. "Unter Familie versteht man Kinder sowie Enkel-, Stief- und Wahlkinder, eingetragene Partner, Ehepartner und Lebensgefährten", klärt Karin Fuhrmann, Expertin bei der Kanzlei TPA Horwath auf. Dieser Kreis wird nun auf Geschwister, Neffen und Nichten erweitert.

Mit 1. Jänner wird der Grundstückswert herangezogen (bei Land- und Forstbetrieben gilt weiterhin der einfache Einheitswert). Er berücksichtigt die Lage, die Art und Größe des Gebäudes sowie den Erhaltungszustand. Für die Berechnung des Grundstückswerts gibt es drei Möglichkeiten:

1 Die Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes. Der Hochrechnungsfaktor wird auf Gemeinde- bzw. Bezirksebene festgelegt.

2 Als Basis dient bis Ende 2016 der Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer, ab 2017 ein noch nicht existenter Spiegel der Statistik Austria.

3 Möglich ist auch ein Schätzgutachten. "Das kostet aber erheblich mehr und wird wohl die Ausnahme bleiben", sagt Rupert Wolff, Präsident des Österreichischen Rechtsanwaltkammertag (ÖRAK). Eventuell müsse man aber kein ganzes Gutachten vorlegen, wenn man nachweisen kann, dass etwa zeitnah die Nachbarwohnung um einen Betrag X verkauft wurde, ergänzt Steuerberater Bernd Winter von BDO.

Die neue Grunderwerbssteuer stellt sich in Folge in einem Stufentarif dar: Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert beträgt der Steuersatz künftig 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2,0 Prozent und alles über 400.000 Euro 3,5 Prozent. Abseits von Familien bleiben generell die bisherigen 3,5 Prozent des nun auf andere Art festgestellten Wertes.

Hinzu kommt, dass zur Steuersatz-Ermittlung alle Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums zusammengezählt werden; wenn etwa Vater und Mutter ihre Anteile am gemeinsamen Haus, das ihnen je zur Hälfte gehört, zu unterschiedlichen Zeiten ihrem Kind schenken.

Die Experten sind sich einig, dass mit dem neuen System in den meisten Fällen die Grunderwerbssteuer steigen wird.

Klaus Hübner, Präsident der Kammer der Wirtschaftstreuhänder, gibt dazu ein Beispiel. Bei der Übertragung einer Liegenschaft mit einem Einheitswert von 150.000 Euro und einem Grundstückswert von 600.000 Euro von den Eltern auf ihr Kind betrug die Steuerbelastung bisher 9000 Euro. Künftig sind es 11.500 Euro.

Es gibt aber auch Fälle, bei denen es eine Ersparnis gibt, vor allem bei kleineren Liegenschaften in schlechteren Lagen kann dies der Fall sein.

Beispiel: Hätte die oben genannte Liegenschaft einen Einheitswert von 50.000 Euro und künftig einen Grundstückswert von 200.000, betrug die Steuer bisher 3000 Euro. Ab Jänner sind es nur 1000 Euro.

Immobilien-Ertragssteuer

Bei einem entgeltlichen Immobiliendeal muss der Verkäufer Immo-Ertragssteuer zahlen, sofern der Betrag zumindest die Hälfte des Verkehrswerts erreicht. Der Steuersatz wird nun von 25 auf 30 Prozent des Gewinns angehoben. Zudem wird der Inflationsabschlag abgeschafft. Dieser sollte inflationsbedingte Scheingewinne ausschließen. Die Abschaffung führt zu einer zusätzlichen Belastung.

Betriebsübergaben

Um Härtefälle zu vermeiden, wird bei der Grundsteuer im Fall von Betriebsübergaben der Freibetrag von 365.000 auf 900.000 Euro erhöht. Bei Umgründungen gilt zudem der einheitliche Steuersatz von 0,5 Prozent.