Viele Wohnungskäufe scheitern: Warum das Eigenkapital zur Hürde wird

Eine Stadtwohnung, ein Häuschen im Speckgürtel, ein Wochenenddomizil im Grünen: Der Wunsch, Eigentum zu schaffen, ist nach wie vor groß. Bei jungen Familien ebenso wie bei älteren Paaren. Die Rahmenbedingungen für einen Wohnungserwerb sind aktuell gut – vor allem waren sie schon einmal deutlich schlechter. Denn die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren gesunken, um rund fünf Prozent, beziffert Matthias Reith, Senior Ökonom von Raiffeisen Research. 

Auch zinsseitig gibt es Positives zu vermelden: Die Finanzierungszinsen sind nach der langen Nullzinsphase ab 2022 zwar gestiegen, mittlerweile sind sie aber wieder leicht gesunken und haben sich bei rund drei Prozent für eine Fixverzinsung eingependelt. Variable Zinsen liegen sogar etwas unter drei Prozent. Marktbeobachter erwarten von der Europäischen Zentralbank (EZB) aktuell keine weiteren Zinssenkungen. „Die Kreditzinsen bleiben höher als vor der Zinswende“, fasst Raiffeisen-Research-Chefanalyst Gunter Deuber zusammen.

Auf der anderen Seite: Sparquote hoch, Einkommen gestiegen

Die Sparquote der Österreicher ist hoch, auch im internationalen Vergleich. Außerdem sind die Einkommen der Österreicher aufgrund von Inflationsanpassungen zuletzt stärker gestiegen. „Inflationsbereinigt ist Wohnungseigentum im Vergleich zu den Einkommen sogar um rund 20 Prozent billiger geworden“, betont Matthias Reith. All diese Entwicklungen zeigen sich deutlich in folgendem Beispiel: Um ein Einfamilienhaus zu kaufen, musste man im Jahr 2022 elf Jahresnettoeinkommen ansparen, 2026 sind es nur sieben, rechnet Reith vor.

Alles paletti, also? Nicht ganz. Denn trotz des Auslaufens der KIM-Verordnung im Juni 2025, die strenge Maßstäbe vorgeschrieben hat, um überhaupt einen Kredit zu bekommen, bleibt die Finanzierung eine große Hürde. Es geht dabei konkret um die Eigenmittel, die Kreditnehmer mitbringen müssen, damit die Bank den Wohnungskauf finanziert.

Für einen Wohnkredit in Österreich sind damit Eigenmittel in der Höhe von zumindest 20 Prozent der Gesamtkosten (also Kaufpreis plus Nebenkosten) als Eigenkapital erforderlich. Um die individuell Kreditlast zu bewältigen (also die monatlichen Rückzahlungen), muss die Eigenmittelquote in vielen Fällen noch höher sein, also etwa auf dreißig Prozent steigen. Warum das eine große Hürde sein kann, zeigen die Rechenbeispiele. Das erste Beispiel zeigt deutlich: Für eine kleine Wohnung in Wien, Gesamtkosten 280.000 Euro, sind zumindest 56.000 Euro Eigenkapital erforderlich. Viel Geld, das man ansparen muss, wenn man nicht geerbt hat oder die Eltern etwas zuschießen.

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Es ist also nicht nur die monatliche Belastung durch Tilgung und Zinsen, die laut Experten für viele Menschen ein Hindernis beim Wohnungskauf ist, sondern vor allem der Betrag, der gebraucht wird, damit die Finanzierung überhaupt bewilligt wird. Die Auswirkung in der Praxis: Selbst (Ehe)-Partner, die beide verdienen und ihre Wunschimmobilie gefunden haben, tun sich mit der Eigenmittelquote mitunter schwer. Um sich in die größte Investition des Lebens zu stürzen, die Finanzierung des Eigenheims zu bewältigen, sind eigene finanzielle Mittel unumgänglich. Und die müssen eine substanzielle Höhe haben, um die Verschuldung in bewältigbaren Grenzen zu halten.

Schwieriges Finanzierungsgeschäft der Banken

Das Finanzierungsumfeld  im gewerblichen Bereich verändert sich zunehmend. „Die Banken sind vorsichtiger geworden“, sagt Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland, und ergänzt: „Sie mussten vorsichtiger werden.“ Er bezieht sich auf die Finanzierung von  Wohnungsneubauten durch gewerbliche Bauträger. Im Projektfinanzierungsgeschäft gab es zuletzt daher lediglich ein marginales Wachstum. 

Viele gewerbliche Bauträger haben schon jetzt Probleme, Finanzierungen für Neubauprojekte zu bekommen, darauf hat der Fachverband der Immobilientreuhänder in der WKO vor Kurzem hingewiesen. Doch diese Situation wird sich laut Peter Weinberger noch verschärfen. „Die Projektfinanzierung wird sich um zehn bis 15 Prozent  verteuern“, beziffert er. „Wir gehen davon aus, dass es bis zu 15 Prozent mehr sein werden.“ 

Es geht dabei um einen sektoralen Systemrisikopuffer für gewerbliche Immobilienkredite. Dieser Risikopuffer soll mit Juli 2026 auf zwei Prozent und ab Juli 2027 auf 3,5 Prozent angehoben werden.  Hinzu kommen hohe Vorverwertungsquoten, die Banken von  gewerblichen Bauträgern verlangen. Wie hoch diese konkret sind , hängt vom jeweiligen Projekt ab. Weinberger beziffert die Vorverwertungsquote für gewerbliche Bauprojekte  mit rund  20 bis 30 Prozent.  Der Bauträger muss also einen gewissen Prozentsatz der zu errichtenden Wohnungen bereits vor Baustart verkauft haben. Gelingt das nicht, bekommt er keinen Kredit. Das trifft vor allem die Errichter von frei finanzierten Mietwohnungen. Private Häuslbauer und Sanierer haben es hingegen viel leichter, aktuell einen  Kredite für ihr Projekt zu bekommen.