Neue Wohnung gesucht? Wo es noch freie Einheiten in und rund um Wien gibt

Wer aktuell auf Wohnungssuche ist, kann ein Lied davon singen. Frei verfügbare Mietwohnungen sind vor allem in Städten wie Wien Mangelware, die Konkurrenz bei der Besichtigung ist groß – der Frust, wenn es wieder nicht geklappt hat, ebenso. Der Berufsgruppensprecher der Immobilienmakler der WKO Wien nannte gar die Zahl von hundert Anfragen pro Mietwohnung am Tag.

Die gestiegenen Zinsen und die restriktive Kreditvergabe der Banken haben seit 2022 dafür gesorgt, dass es einen regelrechten Run auf Mietwohnungen gibt. Die Folge: Bei den Miethöhen geht EHL Immobilien für heuer mit einem Anstieg um sieben bis acht Prozent aus, „wobei das Plus in den peripheren Stadtentwicklungsgebieten schwächer und in zentralen Lagen stärker ausfallen wird“, so Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

Doch seit 2025 ist auch wieder mehr Interesse an Kaufimmobilien bemerkbar, Banken berichten von steigender Nachfrage nach Krediten auf niedrigem Niveau. Die Nachfrage trifft auf ein großes Angebot an Bestandsobjekten – die Kaufpreise für ältere Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren gesunken.

Für neu errichtete Wohnungen sieht die Lage freilich anders aus, hohe Baukosten und Grundstückspreise sorgen dafür, dass der Neubau seinen Preis hat. Außerdem wird weniger gebaut. 2025 sind österreichweit 51.500 Wohneinheiten bewilligt worden – ein Drittel weniger als im Zehn-Jahres-Durchschnitt. Vor allem der Bau freifinanzierter Mietwohnungen ist eingebrochen.

Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog, ergänzt mit Blick auf den Mietmarkt: „Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark. Es ist daher absehbar, dass sich die ohnehin schon schwierige Situation von Wohnungssuchenden weiter verschärfen wird.“

Kauf vom Plan weg

Ein Trend, der sich nun abzeichnet: Eigentumswohnungen werden aktuell in einer sehr frühen Bauphase gekauft, auch vom Plan weg, wenn der Baubeginn noch gar nicht erfolgt ist. „Es ist absehbar, dass das Kaufangebot im Jahresverlauf und in den Folgejahren deutlich zurückgehen wird. Das motiviert Interessenten, sich lieber jetzt eine passende Wohnung auszusuchen, statt zuzuwarten“, sagt Schunker. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Wien liegen aktuell bei durchschnittlich 6.500 Euro pro Quadratmeter, Erstbezugswohnungen sind teurer. Im Vergleich dazu: Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen in Graz beträgt etwa 5.100 Euro/m².

Große Quartiere in Bau

Auch wenn längst nicht mehr so viele Kräne zu sehen sind wie vor ein paar Jahren, es wird wieder mehr gebaut. Neben der Nachverdichtung in den innerstädtischen Lagen durch Bestandssanierungen, Ausbauten und vereinzelten Neubauten wird in Wien vor allem in großen Stadtentwicklungsgebieten neuer Wohnraum geschaffen. Fast fertig ist das „Village im Dritten“ der ARE auf den ehemaligen Aspanggründen. Aktuell in Bau sind 233 Mietwohnungen in zwei Holz-Hybrid-Gebäuden. Ganz am Anfang steht das Projekt Nordwestbahnhof, wo Bestandsgebäude abgebrochen werden, Baubeginn ist 2027. Bis 2035 sollen auf dem 44 Hektar großen Areal rund 6.000 neue Wohnungen entstehen.

Auch der Süden der Stadt hat noch viel Potenzial: Aktuell herrscht in der Meischlgasse in Liesing rege Bautätigkeit. Bis 2027 entstehen im Stadtteil „In der Wiesen Süd-Ost“ auf 9,6 Hektar rund 1.900 neue Wohnungen. In Favoriten hat das „Projekt Kurbadstraße“ wieder Fahrt aufgenommen. Bis Herbst 2028 entsteht in Oberlaa ein gemischt genutztes Quartier mit 600 Wohnungen, zwei Drittel davon werden gefördert errichtet.

Nach wie vor haben Wohnungssuchende im 21. und 22. Bezirk sehr gute Möglichkeiten, ein neues Zuhause zu finden. 2025 wurden mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Wien in Floridsdorf und der Donaustadt errichtet. „Aufgrund der noch vorhandenen Flächenreserven und den dementsprechend geringen Grundstückspreisen wird hier auch in den kommenden Jahren der Fokus liegen“, sagte Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Nach wie vor am Wachsen ist in der Donaustadt die Seestadt Aspern. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das Obere Hausfeld. Auf 26 Hektar entstehen bis 2030 rund 3.700 Wohnungen, 70 Prozent sind gefördert.

Wohnen rund um die Hauptstadt

Auch der Speckgürtel rund um Wien mit den beliebten Bezirken Mödling, Baden und Klosterneuburg wächst weiter und reicht – auch dank der öffentlichen Anbindung – mittlerweile bis Wiener Neustadt. Er bietet hohe Lebensqualität, viele Grünflächen und zieht vor allem Familien an. Die starke Nachfrage sorgt auch hier für steigende Immobilienpreise. Die teuersten Einfamilienhäuser waren im ersten Halbjahr 2025 laut Remax in den Bezirken Mödling, Tulln, Baden, Bruck/Leitha, Korneuburg, St. Pölten (Stadt) und in St. Pölten-Land zu finden, mit Preisen zwischen 306.000 und 632.000 Euro.

Vergleichsweise günstig zu Eigentum kommt man im Burgenland. „Das Burgenland bleibt insgesamt preislich attraktiv, zeigt jedoch klare regionale Unterschiede. Während das nördliche Burgenland höhere Preisniveaus als der günstige Süden aufweist, zählt insbesondere die Region Neusiedl am See zu den stärksten Lagen“, so Bernhard Klikovits, Leitung Region NÖ Süd & Burgenland bei sReal. Die Preise für Eigentumshäuser im Burgenland sind stabil: In der Wohnkategorie Mittel liegen diese je nach Region zwischen 1.300 und 2.500 Euro/m². Die Bautätigkeit ist auch im Burgenland rückläufig. Laut Remax gibt es wenige Bauträger-Projekte, Eigentumsobjekte bleiben oft lange auf dem Markt.