Wie kann ich einen Mieter ohne Vertrag loswerden?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 11. August 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um ein Mietverhältnis ohne Vertrag geht.

FRAGE: Ich habe eine Wohnung vermietet. Ein Mietvertrag ist nicht zustande gekommen, weil der Mieter gleich beim Einzug die Wohnung versaut hat. Ich habe eine Kaution angenommen, aber noch keine Miete. Wie werde ich den Mieter wieder los?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Sigrid Räth Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Ein Mietvertrag sollte immer vor Übergabe des Mietgegenstandes abgeschlossen werden. Eine Befristung ist nur dann wirksam, wenn diese schriftlich vereinbart ist. Mit Übergabe des Mietgegenstandes und Entgegennahme von Gegenleistungen kommt ein schlüssiger Mietvertrag zustande. Das bedeutet, dass keine wirksame Befristung beigesetzt ist, sondern ein unbefristeter Mietvertrag entsteht.
Unbefristete Mietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) können nur aus den Kündigungsgründen des Mietrechtsgesetzes aufgekündigt werden. Das bedeutet in der Praxis, dass ein Mietverhältnis von Vermieterseite verhältnismäßig schwer zu beenden ist und nur dann, wenn die Kündigungsgründe, die das Gesetz kennt, nachweisbar sind. Zu diesen Kündigungsgründen zählen in erster Linie die Nichtzahlung der Mieter, der erheblich nachteilige Gebrauch vom Mietgegenstand, das ungehörige Verhalten dem Vermieter gegenüber, sowie Eigenbedarf des Vermieters oder seiner nahen Angehörigen, wobei insbesondere bei Eigenbedarf darauf zu verweisen ist, dass die Judikatur diesbezüglich sehr streng ist und Eigenbedarf nur schwer geltend gemacht werden kann. 

Wenn der Schlüssel für eine Wohnung übergeben wurde und noch keine Miete angenommen wurde, könnte eine Räumungsklage wegen titelloser Benützung erfolgreich sein. Diese müsste beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Es ist damit zu rechnen, dass das Verfahren einige Monate in Anspruch nimmt, bis ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt. Erst dann kann die zwangsweise Räumung beantragt werden. 
Jedenfalls sollte in dieser Situation keine Miete entgegengenommen werden, weil ansonsten die Position des Mieters nur verstärkt wird.