Darf der Enkel in den Mietvertrag eintreten? OGH sagt nein

Wenn der Hauptmieter aus einer Wohnung auszieht oder verstirbt, stellt sich die Frage, wer den bestehenden Mietvertrag übernehmen darf. Ob der Lebensgefährte, das Kind oder Enkelkind in die Mietrechte eintreten darf, hängt vor allem von einer entsprechenden Vereinbarung ab.

Der Fall vor dem OGH

Eine Mieterin mit unbefristetem Mietvertrag sowie dem Recht, die Wohnung einmal weitergeben zu dürfen, versprach ihrem Enkel, dass er nach ihrem Ableben den Mietvertrag übernehmen dürfe. Die Mieterin hatte ihrem Enkel gegenüber schriftlich erklärt, dass er nach ihrem Tod in das Mietverhältnis eintreten soll. Zu Lebzeiten der Großmutter wohnte der Enkel allerdings nie in der Wohnung und auch eine Klarstellung gegenüber dem Vermieter hat nie stattgefunden.

Erst nach dem Tod der Mieterin meldete sich der Enkel bei dem Hausbesitzer und stellte klar, dass er das Mietverhältnis fortsetzen wolle, dabei berief er sich auf die Vereinbarung mit seiner Großmutter. Schließlich machte er seinen Anspruch auf die Mietrechte gegenüber der Verlassenschaft gerichtlich geltend.

Das Oberste Gerichtshof (OGH) stellte fest, dass die Vereinbarung zwischen der verstorbenen Mieterin und ihrem Enkel nicht wirksam ist, weil sie nicht den Voraussetzungen für eine Schenkung nach dem Todesfall entspreche. Die Vereinbarung sei weder in Notariatsaktsform abgeschlossen worden, noch sei eine wirkliche Übergabe erfolgt. 

Zudem hat die Mieterin zu einem späteren Zeitpunkt verfügt, dass die Weitergabe der Wohnung entsprechend Testament an ihre Enkelin erfolgen soll. Die Klage des Enkels wurde daraufhin abgewiesen. Die Begründung: Der bisherige Bestandsnehmer muss das Weitergaberecht dadurch ausüben, dass er eine Übertragungserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt. Im konkreten Fall lag eine solche Erklärung nicht vor.