Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.
Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 16. Juni 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um einen Mieter geht, der seine Miete nicht bezahlt.
FRAGE: Mein Mieter zahlt schon den zweiten Monat keine Miete. Wie komme ich zu meinem Geld? Welche Fristen sind einzuhalten, falls ich mahne? Wie kann ich ihn loswerden, denn mir ist die Lage zu ungewiss?
Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Simone Meier-Hülle Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Kommt es zu Zahlungsausfällen auf Mieterseite, ist rasches Handeln geboten. Ein Mietzinsrückstand berechtigt dann zur Auflösung des Mietverhältnisses, wenn ein „qualifizierter Verzug“ vorliegt.
Dafür müssen mehrere Komponenten erfüllt sein. Zunächst bedarf es einer Mahnung (am besten mittels eingeschriebenem Brief), in welcher die konkrete Höhe des Mietzinsrückstandes sowie eine Frist (zumindest acht Tage) angegeben ist. Erfolgt sodann bis zum nächsten Zinszahlungstermin keine Zahlung, wäre der Rückstand bereits „qualifiziert“ und es kann eine auf den Rückstand gestützte Räumungsklage eingebracht werden.
Nehmen wir folgendes Beispiel zur Veranschaulichung bei Fälligkeit der Miete jeweils am fünften eines Monats:
Die Mieten der Monate Jänner und Februar wurden nicht gezahlt. Am 6. 2. wird sodann mittels eingeschriebenem Brief der offene Rückstand eingemahnt und eine Frist von zehn Tagen gesetzt. Ist der Rückstand am 6. 3. immer noch offen, kann eine Mietzins- und Räumungsklage eingebracht werden – ein etwaiger Rückstand aus März kann dann bereits mitaufgenommen werden.
In der Praxis zeigt sich, dass ein Rückstand in Höhe von einer Monatsmiete zumeist durch spätere Zahlungen (so solche kommen) de facto ausgeglichen wird, sodass zu keinem Zeitpunkt ein qualifizierter Mietzins vorliegt.
Deshalb ist zu empfehlen, eine Mietzins- und Räumungsklage erst bei Zusammenkommen von zumindest zwei Mieten anzudenken – gemahnt sollte jedoch jeder Rückstand werden. Achtung ist auch im Zusammenhang mit den Widmungen der jeweiligen Zahlungen des Mieters geboten, je nach Widmung können unterschiedliche Monate offen sein – dies ist bei Klagseinbringung zu beachten.
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