Achtung vor der Unterschrift: Nicht immer liegt ein Mietvertrag vor

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 6. Oktober 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um einen Mietvertrag geht.

FRAGE: Gibt es statt eines Mietvertrags einen Benützungsvertrag für eine Wohnung? Bei einem Benützungsvertrag soll man laut Vermieter rechtlich keine Möglichkeit haben, beim Mieterschutzverein um Rechtshilfe anzufragen – und man darf keine Bilder aufhängen.

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwalt Peter Hauswirth Auskunft. Er hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Die Beurteilung, ob ein Vertrag als Mietvertrag anzusehen ist, hängt vom Inhalt des Vertrags ab und nicht von der Bezeichnung durch Vertragsparteien. 
Wird mit einem Vertrag dem Benutzer das Recht eingeräumt, eine Wohnung auf bestimmte oder unbestimmte Dauer gegen Bezahlung eines Entgeltes zu benützen, liegt in der Regel ein Mietvertrag vor. Dies deshalb, weil die Einräumung des Gebrauchs einer ohne weitere Bearbeitung benützbaren unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis als Miete gilt. Neben der Miete gibt es noch andere Formen der Gebrauchsüberlassung, wobei die Abgrenzung in der Praxis nicht immer einfach ist. 
Wird eine Wohnung unentgeltlich auf bestimmte Dauer überlassen, liegt eine Leihe vor. Wird eine Wohnung unentgeltlich aber gegen jederzeitigen Widerruf überlassen, handelt es sich um ein Präkarium. Von der Pacht unterscheidet sich die Miete dadurch, dass bei der Miete die Überlassung einer unverbrauchbaren Sache zum (bloßen) Gebrauch erfolgt, hingegen bei der Pacht die Sache zum Gebrauch und zur Fruchtziehung überlassen wird.  

Weiters gibt es den Benützungsvertrag nach dem Studentenheimgesetz für die Überlassung von Heimplätzen. Für die Benützungsverträge gelten eigene gesetzliche Bestimmungen. Auch Verträge, mit denen Dienstwohnungen überlassen werden, werden oft als Benützungsvertrag bezeichnet. Ist aber Inhalt des Vertrages die bloße Überlassung der Wohnung zum Wohnen gegen Entgelt, liegt ein Mietvertrag vor, der oft den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Die Regelungen des MRG sind zulasten der Mieter nicht abdingbar. 
Wurde die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt angeboten, ist von einem Mietvertrag auszugehen. Der Vermieter kann nicht untersagen, dass Bilder aufgehängt werden.