Ist die Kündigung gültig, wenn das Einschreiben nicht ankommt?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 6. Oktober 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um eine Kündigung des Mietvertrags geht.

FRAGE: Ich bin Vermieterin. Meine Mieterin hat Ende Juni mittels Einschreiben gekündigt, welches ich aber nie erhalten habe. Die Mieterin will Ende September ausziehen. Ist die Kündigung jetzt überhaupt gültig?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwalt Peter Hauswirth Auskunft. Er hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst mit Zugang beim Empfänger wirksam wird. Dies gilt auch für die Kündigung von Mietverträgen, unabhängig davon, ob sie in den Anwendungsbereich des MRG fallen oder nicht. Der Mieter kann sowohl gerichtlich als auch schriftlich kündigen. 
Eine schriftliche Kündigung  ist erst dann wirksam, wenn sie dem Vermieter tatsächlich zugegangen ist. Eine Kündigung, die der Vermieter nicht erhält bzw. erst später erreicht, wirkt daher nicht zum ursprünglich beabsichtigten Termin. 
Zugegangen gilt eine Kündigung dann, wenn die Kündigung derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt, dass sich der Vermieter unter normalen Verhältnissen vom Inhalt Kenntnis verschaffen kann und Störungen nur mehr in seiner Sphäre möglich sind und nicht mehr etwa beim Absender oder der Post. Das ist in der Regel mit dem Einwurf des Briefes in den Postkasten gegeben. 

Zu beweisen hat den Zugang der Mieter. Der Beweis der Aufgabe der Kündigung beim Postamt gilt selbst dann nicht als prima facie Beweis (Anscheinsbeweis), wenn die Kündigung mittels Einschreiben aufgegeben wurde, weil nach der Rechtsprechung des OGH zwar Einschreibesendungen, wie auch normale Postsendungen, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit den Adressaten zugehen. Da dies aber nicht immer der Fall ist, kann daher nicht generell unterstellt werden, dass in Österreich zur Post gegebene eingeschriebene Briefsendungen jedenfalls dem Adressaten zukommen.
Kann daher die Mieterin nicht beweisen, dass die Kündigung auch in Ihren Machtbereich gelangt ist, ist die Kündigung nicht wirksam.