Wiese betreten verboten: Wie kann gegen diese Hausordnung vorgegangen werden?

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Der nächste Termin ist übrigens am 22. September 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Änderung der Hausordnung geht.

FRAGE: In unserer Wohnungseigentumsanlage soll die Hausordnung geändert und darin die Nutzung der vorhandenen Wiese festgeschrieben werden. Bisher galt sie als „Ruhezone“, wobei dies nicht schriftlich festgehalten war. Die Anlage wurde vor 2002 errichtet. Als ich Eigentümerin wurde, wurde ich über eine solche Regelung nicht in Kenntnis gesetzt. 
In der Hausordnung soll nun ein generelles Betretungsverbot festgeschrieben werden. Ein solches soll es auch bereits vor meinem Erwerb der Wohnung gegeben haben. Ein Eigentümer hat dazu einen Beschluss fassen lassen, 51 Prozent der Eigentümer sollen der Änderung zugestimmt haben. 
Kann eine Änderung so einfach beschlossen werden? Kann man dagegen vorgehen?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Jurist Andreas Pöschko von der Mietervereinigung Auskunft. Er hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Die Antwort hängt davon ab, was bisher über die Nutzung der Wiese vereinbart war. Hat die Regelung auch das Betretungsverbot umfasst und soll dieses durch die Änderung der Hausordnung nur „sichtbar“ gemacht werden, wäre ein Beschluss mit einfacher Mehrheit ausreichend und wegen formeller Mängel binnen eines Monats ab Aushang des Abstimmungsergebnisses gerichtlich zu bekämpfen. 
Soll die Nutzung der Rasenfläche aber in einem wesentlichen Punkt geändert werden, so ist davon auszugehen, dass dies nur mittels einer neuen Benützungsregelung erfolgen kann. Eine solche muss nach der geltenden Rechtslage (WEG 2002) einstimmig und schriftlich getroffen werden.  

Damit ein neu hinzukommender Eigentümer nach 2002 auch daran gebunden ist, muss er der Benützungsregelung schriftlich beitreten bzw. schriftlich in die Rechtsstellung seines Rechtsvorgängers eintreten. Dafür genügt nach der bisherigen Rechtsprechung bereits eine sehr allgemein gehaltene Überbindung von Rechten und Pflichten. Fasst man die nun „beschlossene“ Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit als gravierenden Eingriff in die Nutzungsrechte der Eigentümer auf, kann die Änderung nicht unter dem Deckmantel einer Neufassung der Hausordnung beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist als rechtsunwirksam einzustufen und kann zur Klarstellung zeitlich unbefristet angefochten werden.