Rechte und Pflichten: Was Mieter und Vermieter dürfen - und was nicht

Wer eine Wohnung mietet und den Mietvertrag unterzeichnet, erwirbt dadurch bestimmte Rechte – aber auch Pflichten. Dasselbe gilt für den Vermieter. Was nun konkret für die eine und die andere Seite gilt, wird im Mietvertrag geregelt, aber auch im Mietrechtsgesetz und in der Hausordnung.

Die Rechte der Mieter

• Nutzungsrecht: Das wichtigste Recht des Mieters ist sein alleiniges Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung inklusive der mit vermieteten Nebenräume, etwa eines Kellerabteils.
• Der Mieter hat das Recht, dass der Vermieter ihm Haus- und Wohnungsschlüssel aushändigt, in zweifacher Ausführung.

• Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung beschrieben, muss diese auch in der Form zur Verfügung gestellt werden.
• Das Recht, den Mietvertrag aufzukündigen: In der Regel ist das für den Mieter nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich.
• Mieter haben das Recht, kleine Änderungen in der Wohnung vorzunehmen (Ausmalen der Wohnung, Türen streichen und neue Fliesen oder Bodenbeläge legen.

Die Rechte der Vermieter

• Vermieter haben das Recht, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu erhalten.
• Sie haben das Recht, die Miete in einem gewissen Rahmen an die Inflation anzupassen.
• Vermieter können das Mietverhältnis wegen besonderer Gründe wie Nichtzahlung der Miete oder vertragswidriger Nutzung der Immobilie aufkündigen.
• Vermieter können die vermietete Wohnung aus wichtigen Gründen betreten (etwa um Schäden zu beheben) - jedoch mit Voranmeldung.  
• Sie haben das Recht, eine Hausordnung zu erstellen, in der etwa Ruhezeiten und die Haustierhaltung geregelt sind.

Die Pflichten der Mieter

• Bezahlung Mietzins: Mieter müssen den Mietzins samt Nebenkosten regelmäßig und in voller Höhe bezahlen, und zwar spätestens am 5. jedes Kalendermonats.
• Sorgsamer Umgang mit dem Mietgegenstand: Da die Wohnung nur gemietet ist, müssen Mieter darauf achten, keine Schäden zu verursachen. Außerdem dürfen gröbere Umbauten nur dann vorgenommen werden, wenn Mieter sie zuvor mit dem Vermieter abgestimmt haben.
• Duldungspflicht: Der Mieter muss dem Vermieter Zugang zum Mietgegenstand gewähren, sofern es dafür einen Grund gibt. Dazu zählen Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen.Erhaltungsarbeiten: Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 ist die Aufteilung der Erhaltungsarbeiten klar geregelt. Für Erhaltung und Reparatur ist der Vermieter zuständig. „Die Wartungsverpflichtung blieb beim Mieter“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Das heißt: Der Mieter ist für die Wartung der Wohnung samt Einrichtung inklusive Heizung, Sanitäranlagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen zuständig sowie für ein regelmäßiges Service der mitvermieteten Heiztherme. Bei ernsten Schäden müssen Mieter umgehend den Vermieter verständigen.
• Beim Auszug: Der Mieter muss die Wohnung sauber und geräumt von Dingen, die er mitgebracht hat, zurückgeben. Alle Schlüssel übergibt er wieder dem Vermieter, auch die, die er selbst nachgemacht hat.
• Abnützung: Für eine normale Abnützung der Wohnung braucht der Mieter nicht aufzukommen. Anderes gilt dann, wenn die Wohnung übermäßig abgenutzt wurde.

Die Pflichten der Vermieter

• Der Vermieter muss den Mietgegenstand in einem brauchbaren Zustand übergeben.
• Er muss dafür sorgen, dass der Mieter sein Mietrecht ungestört ausüben kann.
• Der Vermieter muss die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.
• Er muss mit vermietete Heizthermen, Wasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte erhalten: „Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters für ‚mitvermietete’ (also seit Mietbeginn vorhandene und im Mietzins eingepreiste) Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte ausgedehnt“, so Sammer. „Die zwingende Erhaltungspflicht gilt für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (sowie WGG), aber auch für Mieten im Teilanwendungsbereich (Neubau nach 1953).“
• Für die Behebung von ernsten Schäden am Haus, in der Mietwohnung oder an vermieteten Gegenständen ist der Vermieter zuständig. Das gilt auch für Schäden, die erhebliche Gesundheitsgefährdungen für Mieter mit sich bringen.
• Vermieter haben die Pflicht, rechtzeitig die Betriebskostenabrechnung zu legen.
• Bei Auflösung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution an Mieter rückerstatten.