Erst mieten, dann kaufen: Für wen sich dieses Wohnmodell lohnt

Ein Jahr ist es her, dass Familie Mack den entscheidenden Schritt gesetzt hat. Kaufvertrag unterschrieben, Eigentum übernommen. Der Weg dorthin war allerdings kein klassischer. Statt ihr Domizil sofort zu kaufen, lebten Marco und Sarah Mack zunächst als Mieter mehrere Jahre in genau jener Wohnung, die später ihr Eigentum wurde. Ein Rent-to-Buy-Modell (Mietkauf), das vielen Menschen erklärungsbedürftig erscheint, für die beiden Tiroler aus dem Bezirk Schwaz jedoch die perfekte Möglichkeit war , um Immobilienbesitzer zu werden. 

„Wir würden es genauso wieder machen“, sagen sie. „Der Mietkauf war für uns die ideale Lösung. Wir konnten die Immobilie über mehrere Jahre bewohnen und sicherstellen, dass sie wirklich zu uns passt, bevor wir die endgültige Kaufentscheidung getroffen haben.“

Tatsächlich ist der Weg zum Eigentum heute für viele ein steiniger. Hohe Eigenmittel, strenge Kreditvergaben auch nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung und eine Zinslage, die eine Herausforderung ist, verschieben große Entscheidungen oft in die Zukunft. Mietkauf rückt damit wieder stärker ins Blickfeld. „Zuletzt entfielen rund 28 Prozent der neu fertiggestellten Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) auf Modelle mit Kaufoption“, sagt Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien. 

Nicht als schnelle Abkürzung, sondern als klug gesetzter Zwischenschritt. Erst mieten, dann entscheiden. „Die gemeinnützige Mietwohnung mit Kaufoption ist ein etablierter Bestandteil der Eigentumsbildung im österreichischen Wohnungsmarkt“, so Sigl. „Gerade im aktuellen Marktumfeld bleibt sie ein relevanter Weg ins Eigentum, weil sie den Einstieg schrittweise ermöglicht.“ Das heißt: kein sofortiger Kredit, kein finaler Entschluss unter Druck. Stattdessen eine Phase, in der man ankommt, prüft, rechnet – und im Idealfall parallel Eigenkapital aufbaut.

Genau das macht den Reiz aus, sorgt aber gleichzeitig für Missverständnisse. Die verbreitete Vorstellung, man zahle über Jahre hinweg Miete und „tilge“ damit automatisch einen Teil des Kaufpreises, hält sich hartnäckig. In Wahrheit ist das Modell deutlich nüchterner. In Österreich handelt es sich meist nicht um einen klassischen Kauf auf Raten, sondern um eine Mietwohnung mit Kaufoption. 

Die laufende Miete bleibt ein Nutzungsentgelt und deckt nicht, wie etwa beim Leasing, bereits einen Teil des Kaufpreises ab. „Entscheidend ist, sich die konkrete Ausgestaltung genau anzusehen“, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen. „Kaufpreis, Anrechnung und Laufzeiten können stark variieren. Der Kaufpreis kann entweder bereits zu Beginn der Miete fix vereinbart oder erst später festgelegt werden.“ Wird er auf Basis des sogenannten Substanzwerts berechnet, liegt er nicht selten unter dem Marktpreis. „Diese unterschiedlichen Ausgestaltungen machen das Modell variabel, weshalb sich Interessenten über die einzelnen Varianten im Detail informieren sollten“, rät Schunker.

Manuel Tauber, 35, und seine Frau haben im Vorjahr ihre neue 100-m²-Wohnung in Kaltenleutgeben in Niederösterreich bezogen – und sind hier glücklich. In vier Jahren können sie die Immobilie käuflich erwerben. „Das haben wir auch vor“, sagt Tauber. „Wir wollten nach Eigentum schauen, hätten es uns aber noch nicht leisten können. Bis 2030 können wir ansparen.“ Der Kaufpreis wurde vertraglich bereits festgelegt, das Paar leistete zehn Prozent Anzahlung. „Sollten wir uns doch gegen die Eigentumsoption entscheiden oder wieder ausziehen, bekommen wir den Großteil der Anzahlung zurück.“

Vorteilhaft ist, dass die meisten Mietkaufobjekte aus dem geförderten Wohnbau stammen und daher zu günstigeren Konditionen übertragen werden als frei finanzierte Immobilien. „Am Anfang steht in der Regel ein Finanzierungsbeitrag, oft im Bereich von zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises“, erklärt Schunker. Danach folgt die Mietphase: fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sind üblich. Erst dann kann die Kaufoption gezogen werden, oft innerhalb klar definierter Zeitfenster. Genau diese Vielfalt macht das Modell spannend – und gleichzeitig anspruchsvoll. Denn Mietkauf ist kein standardisiertes Produkt, sondern ein Konstrukt mit vielen Stellschrauben. Kaufpreis fix oder offen, Miete mit oder ohne Anrechnung, Indexierungen und Optionsfristen.

Vor- und Nachteile prüfen

 „Im österreichischen Zivilrecht ist der Mietkauf nicht als eigenständiger Vertragstyp normiert“, gibt Peter Lazar, Vorstandsvorsitzender der Vienna Estate Immobilien AG, zu bedenken. „Vielmehr handelt es sich um ein gemischtes Rechtsgeschäft, das nicht einem einzelnen gesetzlichen Vertragstyp – Kauf- oder Mietvertrag – zugeordnet werden kann, sondern sowohl bestandsrechtliche als auch kaufvertragsrechtliche Bestimmungen enthält.“ Die Vorteile liegen dennoch auf der Hand: Man kann die Immobilie im Alltag erleben, statt sie nur punktuell zu besichtigen. Man gewinnt Zeit, um finanziell aufzuholen. Und man verschiebt die große Entscheidung in eine Lebensphase, die oft stabiler ist als beim ersten Immobilienwunsch in jungen Jahren.

Dennoch muss klar sein: „Ein Mietkaufmodell kann keine Flucht vor einer Bonitätsprüfung sein“, betont Peter Lazar. „Die wirtschaftliche Tragfähigkeit muss gegeben sein, da das Modell sonst für alle Beteiligten zur unkalkulierbaren Gefahr wird.“ Mit anderen Worten: Auch wenn der Kauf erst später erfolgt, muss er von Anfang an realistisch sein. Hinzu kommen weitere Punkte, die gerne unterschätzt werden: Die laufende Miete ist häufig höher als bei vergleichbaren Objekten ohne Kaufoption. Die anfängliche Eigenleistung (Finanzierungsbeitrag) bindet Kapital. Und wenn der Kaufpreis nicht fix vereinbart ist, bleibt eine Unsicherheit, die sich erst Jahre später auflöst.

Dass sich der Markt stetig weiterentwickelt, zeigt ein Blick auf alternative Modelle. Beim „Stufenkauf“ etwa wird versucht, zentrale Schwächen des klassischen Mietkaufs zu entschärfen. „Die monatliche Nettokaltmiete wird direkt zur Tilgung verwendet und der Kaufpreis ist von Anfang an festgeschrieben“, erklärt Pascal Kohlhaupt, Geschäftsführer des privaten Wohnbauträgers RIVA home. Steigt also in der Zwischenzeit der Wert der Immobilie, entsteht ein finanzieller Vorteil für Käufer.

„Dieses Delta zwischen Marktwert und vereinbartem Kaufpreis ist der entscheidende Hebel“, so Kohlhaupt. Gleichzeitig wird nicht nur gewohnt, sondern schrittweise Eigentum aufgebaut. Nach rund zehn Jahren ist ein spürbarer Teil der Finanzierung abgetragen. Gedacht ist das Modell für jene, die im aktuellen System durchs Raster fallen: zu wenig Eigenkapital für den sofortigen Kauf, aber zu hohes Einkommen für geförderte Wohnungen. „Viele stecken im Hamsterrad Miete fest und kommen beim Eigenkapital kaum voran“, sagt Kohlhaupt. Ganz ohne Regeln funktioniert allerdings auch dieses Modell nicht. Während der Laufzeit bleibt man rechtlich Mieter, die Kaufoption ist gebunden, Weitergabe oder Vermietung sind eingeschränkt. - Susanna Pikhart

Dinge, die man vor dem Mietkauf prüfen sollte

• Ist der Kaufpreis fix vereinbart?  Steht der Preis bereits im Vertrag, schafft das Planungssicherheit. Ist er offen, wird er erst Jahre später festgelegt – oft auf Basis des Marktwerts, was deutlich teurer werden kann.
• Wird die Miete auf den Kaufpreis angerechnet – oder nicht?  
  In Österreich wird die laufende Miete meist nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Wer später kauft, leistet den Kaufpreis also zusätzlich zur den bereits bezahlten  Mieten.
• Wie hoch ist die Vorauszahlung? Der Finanzierungsbeitrag liegt häufig bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und ist beim Einzug fällig. Dieses Kapital ist gebunden und wird bei Nichtkauf lediglich reduziert rückerstattet.  Wann kann die Kaufoption genutzt werden? Die Möglichkeit zum Kauf besteht meist erst nach mehreren Jahren und nur innerhalb bestimmter Zeitfenster. Wer diese verpasst, verliert unter Umständen das Optionsrecht.  
• Gibt es Indexierungen oder Preisanpassungen? Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis können wertgesichert sein. Das beeinflusst die tatsächlichen Gesamtkosten für Käufer erheblich und sollte genau geprüft werden.
• Kann man die bereits erworbene Wohnung weiter veräußern? Beim Weiterverkauf einer geförderten Mietkauf-Wohnung muss  die gesetzliche Spekulationsfrist von 15 Jahren beachtet werden.