Erste Immobilie mit 18: Investor Tom Urbanek erklärt, wie jeder Eigentum schaffen kann

Eigentum zu schaffen, ist das Ziel vieler Menschen. Einer, der das bereits in sehr jungen Jahren geschafft hat, ist Tom Urbanek. Der Niederösterreicher hat sich mit 16 Jahren mit einer Eventagentur selbstständig gemacht und hat als 18-Jähriger seine erste Immobilie gekauft. Wie er das geschafft hat, erzählt er im Interview, und noch viel detaillierter als „Schritt für Schritt“-Anleitung in seinem Buch „Der Schrei nach Wohlstand“.

KURIER: Sie bezeichnen sich selbst als Immo Mentor. Wie kam es dazu?
Tom Urbanek: Lustigerweise bin ich das erste Mal als Schlagzeuger mit den Möglichkeiten des Investments in Berührung gekommen. Kurz nach meinem 18. Geburtstag reiste ich zu einem in Hollywood lebenden österreichischen Schlagzeug-Guru. Ihm habe ich rückblickend sehr viel zu verdanken. Ich habe dort nicht nur an meiner Schlagzeug-Technik gefeilt, sondern auch extrem viel darüber gelernt, wie Geld, Aktien, Fonds und eben auch Immobilien wirklich funktionieren. Damit war er mein erster Mentor. Heute gebe ich mein Wissen gerne weiter. Vieles kostenfrei etwa über Whatsapp- und Youtube-Kanäle und einen Podcast. Für diejenigen, die es wirklich angehen wollen, ihre erste Immobilie zu kaufen, für die gibt es das Mentoring-Programm, wo sie über sechs Monate begleitet werden.

Was sind die drei wichtigsten Gründe für eine Investition in eine Immobilie?
Immobilien sind extrem wertbeständig, eine perfekte Altersvorsorge und bringen bei Vermietung laufende Einnahmen. Wichtig ist, sein Ziel zu kennen: Soll die Immobilie ein Vermögen aufbauen, ein lukratives Zusatzeinkommen oder Pensionsvorsorge sein.

Sie schreiben: Die erste Immobilie ist für den Vermögensaufbau die wichtigste. Kann diese auch für den Eigenbedarf sein?
Meine klare Empfehlung: In 90 Prozent der Fälle macht es mehr Sinn, zuerst zur Miete zu leben, dann zu investieren und dann erst das Eigenheim zu kaufen. So habe ich es auch gemacht. Es hängt aber tatsächlich auch davon ab, von welchem Standard man kommt. Wenn man 4.000 Euro Miete pro Monat zahlt und vielleicht nur 2.000 Euro Kredit, dann ist es besser, zu kaufen. Aber grundsätzlich gilt: Zuerst mieten, in eine kleine Wohnung investieren und dann erst kaufen, was einem gefällt.

Warum lieber klein anfangen?
Kleine Wohnungen sind erschwinglicher und sind leichter zu vermieten. Durch die steigenden Mieten sind diese kleine Wohnungen am begehrtesten. Da findest du immer einen Mieter. Ich habe erst vor Kurzen eine 30 Quadratmeter-Wohnung zur Miete angeboten und habe über Nacht 100 Anfragen bekommen.

Wie sah Ihre erste Immobilie aus? Haben Sie diese Wohnung noch?
Meine erste Immobilie habe ich noch immer. Sie hat 50 Quadratmeter, zwei Zimmer, im 15. Bezirk beim Westbahnhof. Eine Altbauwohnung. Würde ich heute als Investment nicht mehr empfehlen, denn die Mieten sind in Wien im Altbau extrem gedeckelt.

Die beiden Freunde Tom und Max begleiten ganz wunderbar durch das Buch, weil sie jedes Kapitel so lebensnah einleiten. Tom ist der mutige Investor, Max sein zögerlicher, alles hinterfragender Freund. Mit welchen Mythen in puncto Immobilienkauf wollen Sie aufräumen?
Was immer extrem überschätzt wird, wie viel Geld man braucht, um eine Immobilie zu kaufen. Aus Gesprächen weiß ich, dass von 200.000 bis 300.000 Euro als Eigenkapital ausgegangen wird. Das ist Blödsinn.
Was auf der anderen Seite unterschätzt wird, ist die Frage, wie sieht meine Bonität aus. Wie ist meine Haushaltsrechnung? Was gebe ich jeden Monat aus? Was besitze ich schon? Viele Menschen haben mehr, als sie denken.

Was lässt die Menschen sonst noch zögern?
Sehr oft hemmen soziale Konventionen, wie Schulden macht man nicht. 

Sie unterscheiden zwischen guten und schlechten Schulden.
Ganz schlecht sind Konsumschulden. Für Auto, Handy, Fernseher, Möbel etc. Sie schaffen keine Einnahmen. Sie verlieren schnell an Wert. Investitionsschulden hingegen sind gute Schulden. Der Kredit ist irgendwann getilgt, die Immobilie noch immer da und hat wahrscheinlich sogar noch an Wert gewonnen.

Was sind die häufigsten Anfängerfehler?
Das ist die Annahme, ich brauche extrem viel Kapital, das ist nichts für mich, das ist unerreichbar für mich. Das ist nur etwas für gestriegelte Anzugträger. Das ist auch ein Grund, warum ich einen Nasenring trage. Ich will polarisieren und zeigen, auch ein wahnsinniger Rockertyp mit langen Haaren kann hundert Immobilien kaufen. Und noch etwas: Viele Leute achten beim Immobilienkauf darauf, was ihnen gefällt. Das ist aber für die Vermietung, um ein gutes Investment zu machen, der falsche Ansatz.

Was war der Fehler, von dem Sie am meisten gelernt haben?
Von der Erfahrung mit meinem ersten Mieter. Er hat die Wohnung nicht gut behandelt und war plötzlich wie vom Erdboden verschluckt, was zu einem Mietausfall sowie Sanierung führte. Meine Lieblingsmieter sind Handwerker und Bastler. Sie rufen nicht wegen jeder Kleinigkeit an.

Zu welchem Zeitpunkt scheitert ein Immobilienkauf doch noch?
Ich erinnere mich noch gut. Es gibt diese Hürde, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Der innere Schweinehund steht im Weg, den letzten Schritt über die Ziellinie zu gehen. Deshalb habe ich in den vergangenen zwei Jahren die Tätigkeit als Immo Mentor aufgebaut. Das macht einen Riesenunterschied, wenn es einen Menschen an deiner Seite gibt, der dich über diese Ziellinie schubst.

Wie überzeugen Sie Ihre Mentees?
Im Mentoring Programm erlebe ich, dass die Menschen wirklich tolle Immobilien finden, aber nicht abschließen. Dann biete ich an, diese Immobilie zu kaufen, und sie erhalten eine Tippgeber-Provision von mir. Das führt dazu, dass die Entscheidung bei ihnen schnell für die Immobilie getroffen wird.

Ihr persönlicher Rat?
Die erste Immobilie ist vielleicht nicht die Renditemaschine. Da muss man möglicherweise die ersten Jahre noch 100 Euro im Monat dazu schießen. Aber: Durchhalten lohnt sich.

BUCHTIPP 

„Der Schrei nach Wohlstand“ von Tom Urbanek, € 21, erschienen im Forward Verlag.
Mit diesem Buch bietet der Immo Mentor einen praxisbezogenen Leitfaden, wie man zur ersten eigenen Immobilie kommt.