Zweifel an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung: Wer hilft?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 11. August 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Betriebskostenabrechnung geht.

FRAGE: Ich bin Mieterin und davon überzeugt, dass ich von der Hausverwaltung eine überhöhte Betriebskostenabrechnung erhalten habe. Auch der Zins, angeblich Kategorie A, ist überhöht. Was kann ich tun? 
Zudem droht der Vermieter mit einer Delogierung, weil angeblich ein Wasserschaden durch meine Fußbodenheizung entstanden ist, was zwei Gutachter aber nicht bestätigten. Was habe ich zu befürchten?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Julia Fritz Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Betriebskosten müssen gemäß § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) transparent und nachvollziehbar abgerechnet werden. Bei Verdacht auf eine überhöhte oder unrichtige Abrechnung haben Mieter das Recht, ein Betriebskostenüberprüfungsverfahren einzuleiten. Dieses Verfahren wird bei der zuständigen Schlichtungsstelle eingebracht. Diese prüft kostenlos, ob die verrechneten Betriebskosten zulässig sind und mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmen. Eine Rückforderung zu viel bezahlter Beträge ist möglich, sofern diese innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht wird.   

Kommt es zu Auseinandersetzungen über Schäden oder störendes Verhalten durch Mieter kommt grundsätzlich eine der Kündigung wegen „fortgesetzten ungebührlichen Verhaltens“ gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG in Frage. Dieser Kündigungsgrund ist jedoch eng auszulegen. Ein einmaliger Vorfall – etwa ein behaupteter Wasserschaden – reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Vielmehr muss ein systematisches, schuldhaftes Verhalten vorliegen, dass das Zusammenleben unzumutbar macht oder die Substanz des Hauses gefährdet. 
Liegt beispielsweise ein Wasserschaden vor, der auf eine angeblich fehlerhafte Fußbodenheizung in der Mietwohnung zurückzuführen ist, aber zwei unabhängige Gutachten keine Schuld der Mieterin erkennen, fehlt es an der erforderlichen Grundlage für eine wirksame Kündigung. Die Beweispflicht liegt in jedem Fall beim Vermieter, der diese Kündigung gerichtlich durchsetzen müsste. Solange kein rechtskräftiges Urteil vorliegt, ist eine Delogierung ausgeschlossen.