Eigentümer zahlt seine Pflichtbeiträge nicht: Wer haftet?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 9. März 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um unbezahlte Betriebskosten und Rücklagen geht.

FRAGE: Eine Wohnungseigentümerin in unserem Mehrparteienhaus hat vier Jahre lang keine Betriebskosten und Rücklagen bezahlt. Mittlerweile fehlen 17.000 Euro. Die Hausverwaltung hat erst vor Kurzem reagiert und mit der Eigentümerin eine Rückzahlung über mehrere Jahre vereinbart. Was passiert, wenn das Geld nicht bezahlt wird? Wer haftet? Kann die Hausverwaltung aufgrund dessen abberufen werden?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwalt Georg Röhsner Auskunft. Er hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Gemäß § 32 Abs 1 WEG 2002 ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die auf ihn entfallenden Beiträge zu den Aufwendungen für die Liegenschaft (Betriebskosten, Rücklage) zu leisten. Kommt ein Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, hat der Verwalter die rückständigen Beträge namens der Eigentümergemeinschaft einzumahnen und erforderlichenfalls gerichtlich einzutreiben. In diesem Fall kommt das sogenannte Vorzugspfandrecht zugunsten der Eigentümergemeinschaft zum Tragen – dies aber nur, wenn die Klage (und deren Anmerkung im Grundbuch) innerhalb von sechs Monaten erfolgt. 
Verpasst der Verwalter diese Frist, geht das Vorzugspfandrecht verloren und die Eigentümergemeinschaft muss sich im Falle einer Versteigerung der Wohnung „hinten anstellen“, wird also erst nach allfällig im Grundbuch vorrangig eingetragenen Pfandrechten (von Banken etwa) befriedigt. 

Ist der betroffene Wohnungseigentümer überschuldet und kann daher der Rückstand aus dem Versteigerungserlös nicht abgedecken (und auch aus seinem sonstigen Vermögen nicht befriedigt), bleibt der Rückstand uneinbringlich und es entsteht daher ein Schaden der übrigen Wohnungseigentümer in dieser Höhe. 
Die Hausverwaltung ist gemäß WEG 2002 zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu gehört insbesondere die rechtzeitige Eintreibung von Beitragsrückständen. Hat die Hausverwaltung vier Jahre lang untätig zugesehen, ist dies eine grobe Pflichtverletzung. Dies kann Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die Hausverwaltung begründen, wenn der Rückstand letztlich uneinbringlich bleibt.