Nutzungsvereinbarung: Sind neue Eigentümer zur Einhaltung verpflichtet?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

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Der nächste Termin ist übrigens am 9. Februar 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um neue Eigentümer in einer Reihenhaus-Annlage geht.

FRAGE: Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses auf Eigengrund. Die allgemeinen Teile (Zugangswege, Carports) stehen im Miteigentum, für diese gibt es eine Nutzungsvereinbarung, vereinbart beim Kauf. Mittlerweile gibt es in der Anlage neue Eigentümer, die sich über diese Nutzungsvereinbarungen hinwegsetzen. Wie können sie zur Einhaltung gezwungen werden?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwalt Peter Hauswirth Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Wenn mehrere, im Alleineigentum stehende Liegenschaften über einen gemeinsamen Zugangsweg, der im Miteigentum steht, erschlossen werden, so gibt es in der Regel einen Servitutsvertrag oder eine Benützungsvereinbarung, die die Nutzung des Weges regelt. Daher sollten Sie als Erstes im Grundbuch Nachschau halten, ob solche vertragliche Regelungen dort eingetragen sind. 
Für das Nutzungsrecht des im Miteigentum stehenden Weges ist es entscheidend, ob dafür eine spezielle Vereinbarung – wie etwa in einem Dienstbarkeitsvertrag oder in einer Benützungsregelung – getroffen wurde und ob diese auch im Grundbuch eingetragen wurden. 

Generell gilt im schlichten Miteigentum, dass alle Miteigentümer die gemeinsamen Flächen nutzen dürfen, und das grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Absprachen. Wurde jedoch eine Benützungsregelung getroffen und diese im Grundbuch eingetragen, hat das besondere rechtliche Wirkungen: Eine solche Eintragung sorgt dafür, dass nicht nur die aktuellen, sondern auch alle künftigen Eigentümer – also Rechtsnachfolger – an diese Regelung gebunden sind. Das gilt unabhängig davon, ob die neuen Eigentümer von der Regelung wussten oder ihr ausdrücklich zugestimmt haben. Die Bindung entsteht allein durch die Eintragung im Grundbuch. 
Wurde eine Benützungsvereinbarung allerdings nicht im Grundbuch eingetragen, sind neue Eigentümer grundsätzlich nicht automatisch daran gebunden. Sie müssten entweder ausdrücklich oder durch ihr Verhalten der bestehenden Vereinbarung beitreten. Ohne eine solche Übernahme oder eine Eintragung im Grundbuch verlieren Benützungsregelungen bei einem Eigentümerwechsel somit ihre Verbindlichkeit gegenüber neuen Miteigentümern.