Gesetzesänderung: Darf eine Wohnung noch auf drei Jahre vermietet werden?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 26. Jänner 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Befriestung eines Mietvertrages geht.

FRAGE: Wir sind 20 Wohnungseigentümer und haben 2022 einen Beschluss gefasst, die Hausmeisterwohnung auf drei Jahre befristet zu vermieten. Die Hausverwaltung sagt jetzt, dass ab 2026 die Wohnung auf fünf Jahre vermietet werden muss. Besteht für uns als Eigentümergesellschaft eine Ausnahme?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwalt Peter Hauswirth Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Grundsätzlich ist ein Verwalter an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Im konkreten Fall gab es aber seit der Beschlussfassung eine Gesetzesänderung. Bisher galt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, dass befristet abgeschlossene Wohnungsmietverträge eine Mindestbefristung von drei Jahren zum Inhalt haben müssen. Mit 1. Jänner 2026 muss die Mindestbefristungsdauer fünf Jahre betragen. Nur sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war, gilt weiterhin die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren. In der Regel ist eine Eigentümergemeinschaft als Konsumentin anzusehen, da ihre Tätigkeit meist auf die Verwaltung des Eigentums beschränkt ist und keine darüber hinausgehende wirtschaftliche Leistung umfasst. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn eine Eigentümergemeinschaft allgemeine Teile einer Liegenschaft, wie  Garagen oder Pkw-Stellplätze oder Hausbesorgerwohnungen vermietet. In solchen Fällen kann sie Unternehmerin sein. 

Die falsche Beurteilung der Unternehmenseigenschaft hat weitreichende Konsequenzen. Schließt der Verwalter den Vertrag auf drei Jahre ab, obwohl er diesen aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen auf fünf Jahre hätte abschließen müssen, hat dies zur Folge, dass der Vertrag als unbefristeter Vertrag anzusehen wäre. Unbefristet abgeschlossene Verträge können aber im Anwendungsbereich des MRG vom Vermieter – in ihrem Fall der Eigentümergemeinschaft – nur aus wichtigem Grund aufgekündigt werden. 
Da es für einen Verwalter, der oftmals kein Jurist ist, nicht immer eindeutig sein wird, ob eine Eigentümergemeinschaft als Unternehmerin anzusehen ist oder als Konsumentin, ist es für die Eigentümergemeinschaft der sicherere Weg, den Vertrag auf fünf Jahre zu befristen.