Risse am Balkon: Darf der Eigentümer Gutachten einsehen?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

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Der nächste Termin ist übrigens am 15. Juni 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um eine Sanierung geht.

FRAGE: Ich bin Wohnungseigentümer in einem 50 Jahre alten Haus. Mittlerweile besteht ein hoher Sanierungsbedarf, auch bei den Balkonen. Risse sind zu sehen, wahrscheinlich besteht Gefahr in Verzug. Laut Hausverwaltung muss für sämtliche Sanierungsarbeiten ein Kredit über 3,5 Mio. Euro aufgenommen werden. Zwei Fragen dazu: Kann ich das Gutachten zu den Balkonen einsehen? Hätte die Hausverwaltung nicht schon viel früher die Rücklagen erhöhen müssen?

Am KURIER-Wohntelefon gab diesmal Hausverwalter Udo Weinberger Auskunft. Er hat folgende Rechtsantwort:

ANTWORT: Wohnungseigentümer haben das Recht, in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft Einsicht zu nehmen. Dazu zählen selbstverständlich auch Gutachten, auf deren Grundlage umfangreiche Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden sollen. Wenn die Hausverwaltung auf ein Gutachten verweist, das einen dringenden Sanierungsbedarf bei den Balkonen feststellt, sollten die Wohnungseigentümer daher die Möglichkeit erhalten, dieses einzusehen. 
Ob tatsächlich „Gefahr in Verzug“ besteht, lässt sich nur anhand der technischen Beurteilung beantworten. Liegt diese vor, muss die Hausverwaltung unmittelbar handeln. Sichtbare Risse müssen nicht zwangsläufig bedeuten, dass eine akute Gefährdung besteht, sie können aber ein Hinweis auf erhebliche Schäden sein.

Die Frage nach der Rücklage ist schwieriger zu beantworten. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, eine angemessene Rücklage für künftige Erhaltungsarbeiten zu bilden. Was „angemessen“ ist, hängt von der jährlichen Vorausschau der Hausverwaltung, dem Alter, Zustand und der Größe des Gebäudes ab. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass Rücklagen über viele Jahre bewusst niedrig gehalten werden, weil die Eigentümer laufende Belastungen vermeiden möchten. Werden notwendige Sanierungen später sichtbar, reicht die vorhandene Rücklage oft nicht aus und eine Kreditaufnahme wird erforderlich. Der Gesetzgeber hat darauf zumindest reagiert und eine Mindestrücklage eingeführt.
Ob die Rücklage in Ihrem Fall tatsächlich zu niedrig bemessen war und die Hausverwaltung schon früher eine Erhöhung hätte empfehlen müssen, kann nur anhand der bisherigen Vorausschauen beurteilt werden. Diese Unterlagen sollten Ihnen jährlich vorliegen.