Allgemeinflächen: Was ist zu tun, wenn um die Nutzung gestritten wird?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung.

Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 1. Dezember 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um Nutzungsvereinbarungen geht.

FRAGE: In unserer Wohnungseigentumsanlage gibt es mittlerweile verschiedene Vereinbarungen zur Nutzung der Allgemeinflächen. Haben alle Gültigkeit – auch im Falle eines Eigentümerwechsels? Was kann ich tun, wenn ich mit einer dieser Vereinbarungen nicht einverstanden bin?

Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Sandra Cejpek Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT:  Zunächst ist generell zu prüfen, was mit den einzelnen Vereinbarungen geregelt wird. Werden hier Sondernutzungsrechte für lediglich einen oder wenige Wohnungseigentümer beschlossen, bedarf die Nutzungsvereinbarung der Einstimmigkeit. Hat man diesbezüglich nicht zugestimmt, ist diese auch nicht wirksam. 
Dient die Nutzungsvereinbarung einem gemeinschaftlichen Vorteil, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche mit einfacher Mehrheit beschließen. 

Ein diesbezüglich überstimmter Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, einen solchen Beschluss aus unterschiedlichen Gründen und mit unterschiedlichen Fristen gerichtlich zu bekämpfen, je nachdem, ob beim Zustandekommen der Vereinbarung formale Fehler gemacht wurden (ein Monat ab Aushang), oder hierdurch im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung eine übermäßige Benachteiligung stattfindet bzw. keine ausreichende Kostendeckung für die Maßnahmen gegeben ist (drei Monate ab Aushang), oder gegebenenfalls sogar beide Voraussetzungen vorliegen (sechs Monate ab Aushang). 
Diese Fristen sind Fallfristen, dass heißt, selbst bei fehlerhafter Beschlussfassung ist eine Anfechtung nach Ablauf der Frist nicht mehr möglich. Man müsste in diesem Fall eine neue Abstimmung initiieren.
Eine Nutzungsvereinbarung behält auch im Falle eines Eigentümerwechsels volle Gültigkeit, selbst dann, wenn der Käufer sie bei Vertragsschluss nicht kannte. In einem solchen Fall stehen nur Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer zu.