Wiens Büroimmobilien trotzen der Krise: Viele neue Flächen vermietet
In Bau: Der Büro- und Wohnturm DC 2 in der Donaustadt in Wien.
Zusammenfassung
- Der Wiener Büromarkt zeigt sich 2025 trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten robust, mit steigender Nachfrage und Mieten.
- Innovative Neubauprojekte und hochwertige Refurbishments treiben die Vermietung, besonders in zentralen Lagen.
- Die Leerstandsrate steigt leicht auf 3,8 Prozent, bedingt durch das hohe Angebot an neuen Flächen im Vorjahr.
Nach den rückläufigen Jahren 2023 und 2024 zeigte sich der Wiener Büroimmobilienmarkt im Jahr 2025 erstaunlich robust. Die Büromieten stiegen, Investoren nahmen wieder niedrigere Renditen in Kauf als in den Jahren nach der Pandemie, als noch nicht klar war, wie sehr das Homeoffice dem Büro den Rang ablaufen wird. Mittlerweile haben viele Unternehmen ihre Mitarbeiter ganz oder teilweise zurückbeordert, moderne Arbeitsräume sind wieder gefragt.
230.000 Quadratmeter Bürofläche wurden 2025 in Wien vermietet, das ist ein Zuwachs von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Besonders hochwertige und nachhaltige Neubauprojekte bleiben klare Treiber der Nachfrage“, betont Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. Die Nachfrage bleibt laut dem Experten auch 2026 solide.
Enna, the work life building in Erdberg.
Das liegt vor allem an den innovativen Neubauprojekten und Refurbisments, die nun fertig werden oder – bereits bezugsfertig sind. 2025 sind besonders viele Büroflächen fertiggestellt worden: Leopoldquartier, Vienna Twentytwo beim Donauzentrum, der Central Hub im Twenty One und das Carré Muthgasse. Zusätzlich ist mit dem S12 ein stilvoll saniertes Gründerzeithaus als neuer Bürostandort im ersten Bezirk auf den Markt gekommen und erweitert das eingeschränkte Angebot an Innenstadtstandorten.
2026 werden hingegen nur zwei Projekte neu vermietet, der Büro- und Wohnturm DC2 auf der Donauplatte und Enna – the work life building im 3. Bezirk. „Die Fertigstellungsleistung 2026 ist überschaubar, jedoch qualitativ herausragend“, sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. „Arbeitswelten mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Nutzerkomfort werden immer stärker nachgefragt“, beobachtet er.
Preisniveaus der Büromieten
Für Erstbezugsflächen setzt sich der leichte Anstieg des Mietpreise 2026 fort. Die Mieten in neu errichteten und generalsanierten 1A-Lagen lagen 2025 bei 26 bis 28,5 Euro pro Quadratmeter im Monat, die Durchschnittsmieten bei rund 16 Euro. Hochwertige Neubauten und Refurbishments profitieren dabei von einer geringen Konkurrenzsituation durch das eingeschränkte Neubauvolumen.
Die Leerstandsrate bei Büroobjekten ist auf der anderen Seite wieder leicht gestiegen, sie liegt aktuell bei ca. 3,8 Prozent. Ein Grund dafür ist die hohe Anzahl an Flächen, die im Vorjahr neu auf den Markt gekommen ist.
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