Liebe Frau H., prinzipiell unterliegt die Miete von Wohnungen in Österreich den Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes („MRG“). Wenn das MRG auf den Mietvertrag anwendbar ist, kann der Vermieter den Mietvertrag nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes gerichtlich aufkündigen, ein reguläres Kündigungsrecht besteht nicht. Mögliche Kündigungsgründe sind etwa qualifizierter Zahlungsverzug oder die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes. Das Gericht prüft im Falle einer Kündigung, ob ein gesetzlicher – oder vertraglich vereinbarter gleichwertiger – Kündigungsgrund vorliegt. Der Mieter hat daher noch die Möglichkeit, Einwände gegen die Kündigung geltend zu machen, die vom Gericht geprüft werden. Ohne Vorliegen eines solchen Kündigungsgrundes enden Mietverträge über Wohnungen nur bei Ablauf einer wirksamen vereinbarten Befristung von zumindest 3 Jahren oder bei einer mieterseitigen Kündigung.
§ 1 MRG enthält eine vollständige Aufzählung der Mietverträge, die nicht dem Kündigungsschutz des MRG unterliegen. Davon umfasst sind uA gemäß § 1 Abs 2 Z 2 MRG auch Dienstwohnungen. Darunter fallen Mietverträge, für deren Überlassung der zugrunde liegende Dienstvertrag ausschlaggebendes Kriterium ist. Als Vollausnahme sind Dienstwohnungen zur Gänze vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausgenommen. Es gelten daher auch keine sonstigen mieterfreundlichen Bestimmungen, wie betragliche Beschränkungen hinsichtlich der Mietzinshöhe oder eine Mindestbefristungsdauer.
Mietverträge über Dienstwohnungen sind daher prinzipiell an das Arbeitsverhältnis geknüpft, können aber bei entsprechender Vereinbarung auch nach Beendigung des Dienstverhältnisses weiterhin als Mietwohnung genutzt werden. In der Regel erlischt jedoch der Benützungstitel mit dem Ende des Dienstverhältnisses. Die Frage, ob damit ein ausreichender Kündigungsschutz gewahrt wird, bejaht der Oberste Gerichtshof unter Verweis auf die einschlägigen Kündigungsschutzvorschriften im Arbeitsrecht.
Sofern jedoch kein vertraglicher Zusammenhang zwischen dem Dienstverhältnis und dem Mietvertrag besteht, gelangen die Bestimmungen des MRG zur Anwendung. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Dienstgeber privat Wohnungen zu einem ortsüblichen Mietzins vermietet und Sie nur zufällig auch bei diesem eine Wohnung mieten.
Zusammengefasst besteht daher prinzipiell kein Rechtsanspruch auf Weiterbenutzung der Dienstwohnung nach Ablauf des Dienstverhältnisses. Die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen gelangen diesfalls nicht zur Anwendung. Der weitgehend fehlende Kündigungsschutz wird durch die Arbeitnehmerschutzvorschriften gerechtfertigt. Somit hängt die Möglichkeit, die Dienstwohnung weiterhin zu nutzen, vom Willen der Vertragsparteien ab. Entsprechende Regelungen können auch bereits bei Abschluss des Dienstvertrags vereinbart werden.
Mag. Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.
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