Ich möchte einen blickdichten Balkon – darf ich das ändern?

Von Magdalena Brandstetter

Ich wohne in einer Eigentumswohnung mit Balkon. Darf ich das derzeit durchsichtige Balkongeländer gegen ein blickdichtes Geländer austauschen?
Stefan K.

Sehr geehrter Herr K., wer in einer Eigentumswohnung lebt und einen Balkon oder eine Loggia hat, möchte diese oft nach eigenen Wünschen umgestalten. Häufig sieht man nicht nur Balkonbeleuchtung oder Blumentöpfe am Geländer, sondern die Umgestaltung einer Loggia in einen Wintergarten. Sofern im Wohnungseigentumsvertrag dazu nichts geregelt ist, richtet sich die Zulässigkeit solcher Maßnahmen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH).

Ganz generell gilt, dass ein Balkongeländer zur Außenhaut und damit als Allgemeinfläche der Liegenschaft gilt. Dies gilt auch für die Außenmauer einer Loggia. Für gestalterische und bauliche Änderungen benötigt man daher die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Abweichende Regelungen dazu können im Wohnungseigentumsvertrag enthalten sein. Sofern dies nicht der Fall ist, ist jede Änderung, die nicht ortsüblich ist, zustimmungspflichtig. Es gilt daher ganz generell: Wenn Design oder Material das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern und nicht ortsüblich sind, können andere Wohnungseigentümer ihre Zustimmung verweigern.

Gerade die Frage nach dem äußeren Erscheinungsbild ist entscheidend und vielfach diskutiert in der Rechtsprechung. Nachteilige Änderungen oder Verschlechterungen müssen von den anderen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden. Dabei sind immer das derzeitige Erscheinungsbild des Hauses und das Ortsbild maßgeblich. Änderungen an der Fassade, wie bei Fenstern oder Balkongeländern, haben maßgeblichen Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes. Es hängt daher immer vom konkreten Gestaltungsbild ab, ob Änderungen zustimmungsbedürftig sind oder nicht. Sind die Balkongeländer beispielsweise schon bisher unterschiedlich ausgestaltet und daher nicht einheitlich, ist daher in aller Regel eine Änderung zulässig. Sind die Balkongeländer gleich ausgeführt, benötigt man für eine Änderung daran die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Dies umfasst beispielsweise auch die Anbringung einer Sat-Schüssel, das Aufhängen von üblichen Blumentrögen ist in der Regel zulässig. Da gerade die Einheitlichkeit des äußeren Erscheinungsbilds ein wichtiges Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer darstellt, besteht kein Anspruch auf die Durchführung von Änderungen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes ändern. In der Praxis behilft man sich daher oft mit anderen Gestaltungsvarianten, wie dem Aufstellen von Blumentrögen oder einem anderen ortsüblichen Sichtschutz.

Bevor man eigenmächtig das Balkongeländer ändert, sollte man einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag werfen, und überlegen, ob die geplante Änderung das äußere Erscheinungsbild (nachteilig) beeinflusst. Im Zweifel empfiehlt sich eine rechtliche Beratung oder Rückfrage bei der Hausverwaltung. So lässt sich Konfliktpotenzial mit der Eigentümergemeinschaft vermeiden.

Mag. Magdalena Brandstetter, ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.