Habe eine zusammengelegte Wohnung geerbt – was ist zu tun?

Von Magdalena Brandstetter

Ich habe von meiner Oma eine Wohnung geerbt. Diese besteht laut Grundbuch aus zwei Wohnungen. Muss ich das ändern?

Margarete S.

Liebe Frau S., aus rechtlicher Sicht ist es empfehlenswert, die zwei Wohnungen auch im Grundbuch zusammenzulegen. Ansonsten könnten die anderen Wohnungseigentümer die Herstellung des ursprünglichen Zustandes, sprich die Trennung der zwei Wohnungen, verlangen. Die Zusammenlegung von zwei Wohnungen ist nämlich eine zustimmungspflichtige Änderung, der sämtliche anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Der Begriff der „Änderungen“ ist laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weit zu verstehen und beschränkt sich nicht nur auf Maßnahmen innerhalb des eigenen Wohnungseigentumsobjekts, sondern auch auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder andere Wohnungseigentumsobjekte.

Für Änderungen, die sich auf das eigene WE-Objekt beschränken, normiert das WEG als einzige Zulässigkeitsvoraussetzung, dass weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer vorliegen darf. Werden hingegen allgemeine Teile der Liegenschaft – etwa Gänge, Stiegen, Außenfenster oder wie hier tragende Innenwände – in Anspruch genommen, ist zusätzlich erforderlich, dass die geplante Maßnahme entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des jeweiligen Wohnungseigentümers dient. Dies ist bei der Zusammenlegung von räumlich aneinander angrenzenden Wohnungen auch auf Basis der höchstgerichtlichen Judikatur der Fall. Die Frage, ob eine konkrete Maßnahme genehmigungspflichtig ist, beantwortet die Judikatur des OGH: Nicht genehmigungspflichtig sind Bagatelländerungen (z. B. Anbohren von Wänden, Maler- und Tapezierarbeiten, Verfliesungen, Entfernen nicht tragender Innenwände etc.) sowie Änderungen, denen bereits vorweg zugestimmt wurde. Genehmigungspflichtig ist hingegen eine Maßnahme, sofern eine Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer denkbar bzw. möglich erscheint. Sodann besteht die Pflicht zur Einholung der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer.

Da tragende Trennwände zwischen Wohnungseigentumsobjekten zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen, ist eine Zustimmungspflicht gegeben. Eine bauliche Zusammenlegung mehrerer Einheiten stellt eine genehmigungspflichtige Änderung dar. Sofern nicht sämtliche Wohnungseigentümer der Zusammenlegung der Wohnungen zustimmen, kann diese Zustimmung durch Gerichtsurteil ersetzt werden.

Zusätzlich ist eine Änderung im Grundbuch erforderlich. Dafür erforderlich ist ein neues Nutzwertgutachten eines Ziviltechnikers/ Sachverständigen sowie ein Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag. Dieser Nachtrag ist von allen Wohnungseigentümern notariell beglaubigt zu unterfertigen. Sodann kann beim Grundbuch die Änderung beantragt werden. Zusätzlich zu beachten sind baurechtliche Vorgaben aus der Zusammenlegung der zwei Wohnungen. Diese variieren je nach Bundesland.

Mag Magdalena Brandstetter, ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts, Miet- und Wohnrecht.