Drohen nach Urteilen über Wertsicherung Rückzahlungen?

Von Thomas In der Maur

Ich bin Eigentümerin von drei Eigentumswohnungen, die ich zur Aufbesserung meines Einkommens vermiete. In den letzten Wochen und Monaten habe ich viele widersprüchliche Meldungen gelesen, wonach Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen unter bestimmten Voraussetzungen unzulässig sein sollen. Angeblich droht auch die Rückforderung bereits bezahlter Wertsicherungsbeträge. Womit habe ich zu rechnen?

Martina R., Innsbruck

Liebe Frau R., Ihre Verunsicherung ist sehr gut nachvollziehbar. In kurzer zeitlicher Abfolge haben sich sowohl der Verfassungsgerichtshof als auch der Oberste Gerichtshof (OGH) mit einer Bestimmung im Konsumentengesetz auseinandergesetzt, die kurzfristige Preisänderungen zu Lasten von Verbrauchern unterbinden soll. Beide Gerichtsentscheidungen widmen sich mit unterschiedlichem Ergebnis der Frage, ob diese Bestimmung im Konsumentenschutzgesetz auch auf Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen anzuwenden ist.

Das für Sie Wichtigste gleich vorweg: Im Mittelpunkt steht eine Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes, wonach ein Unternehmer in Verträgen mit Konsumenten Vereinbarungen über eine Preiserhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss nur dann schließen kann, wenn die Vereinbarung konkret ausverhandelt ist. Klauseln in Vertragsformblättern mit diesem Inhalt sind unwirksam. Diese Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes findet allerdings nur dann Anwendung, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist. Auch Privatpersonen, die Wohnungen vermieten, können Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sein. Nach der Rechtssprechung des OGH kommt die Anwendung des Konsumentenschutzgesetzes auf Vermieter aber erst dann infrage, wenn jemand zumindest fünf Wohnungen vermietet. Nachdem Sie nur drei Wohnungen vermieten, fallen Sie schon grundsätzlich nicht unter diese Bestimmung. Wenn nicht sonst gravierende Mängel in Ihrem Mietvertrag vorhanden sind, ist die Wertsicherungsvereinbarung daher gültig. Sie haben daher weder einen Entfall der Wertsicherung noch Rückzahlungen an Ihre Mieter zu befürchten.

Abgesehen davon findet die Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes zu nicht im Einzelnen ausgehandelten Preiserhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss nach der zuletzt veröffentlichten, ausführlich begründeten Entscheidung des OGH auch auf Wertsicherungsvereinbarungen zwischen Unternehmen und Konsumenten im Regelfall keine Anwendung.

Nach dem für die Immobilienwirtschaft und für Konsumentenschützer gleichermaßen überraschenden Urteil findet die Bestimmung über die Unwirksamkeit kurzfristiger Preisanhebungsklauseln nämlich nur auf Verträge Anwendung, bei denen der Unternehmer seine Leistung ebenfalls kurzfristig und vollständig zu erbringen hat – eine Voraussetzung, die auf langfristige Mietverträge keinesfalls zutrifft. Das letzte Wort ist dazu allerdings noch nicht gesprochen. Der OGH ist in mehreren Senaten organisiert. Vor zwei Jahren hat ein anderer Senat genau diese Fragestellung konsumentenfreundlicher entschieden.

Rechtsanwalt Mag. Thomas In der Maur beantwortet juristische Fragen zu praktischen Fällen aus dem Reich des Rechts.