Darf ich die Wohnung kurzzeitig als Feriendomizil vermieten?

Von Margot Rest

Ich gehe für vier Monate auf Weltreise. Da mit dieser Reise sehr hohe Kosten verbunden sind und meine Eigentumswohnung im 8. Wiener Gemeindebezirk während meiner Abwesenheit ohnedies leer steht, würde ich diese gerne über eine Kurzzeitvermietungsplattform anbieten und mir so während meiner Abwesenheit eine Verdienstmöglichkeit eröffnen. Muss ich dabei etwas Besonderes beachten?

Lise-Lotte R.

Liebe Frau R., tatsächlich kann mit der Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung in guter Lage ein durchaus lukratives Einkommen geschaffen werden, jedoch gibt es hier insbesondere in Wien auf rechtlicher und steuerlicher Ebene einiges zu berücksichtigen: Im Rahmen einer Novellierung der Bauordnung für Wien wurden beginnend ab 1. Juli 2024 erhebliche Einschränkungen beschlossen. Generell gilt nach der Wiener Bauordnung, dass eine Wohnung nur unmittelbar für Wohnzwecke zu nutzen ist bzw. nur für solche Nutzungen verwendet werden darf, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, worunter die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht zählt. Der OGH hat zwischenzeitlich klargestellt, dass eine Kurzzeitvermietung nur vorliegt, wenn diese maximal 30 Tage dauert.

Grundsätzlich gilt aber, dass eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung zulässig ist, wenn damit keine dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes verbunden ist und die vorgeschriebene Ortstaxe entrichtet wird. Damit ist die Vermietung des eigenen Wohnraumes im Sinne eines „Home Sharings“ bis zu 90 Tage im Kalenderjahr zulässig. Eine weitere Hürde ist aber ungeachtet dieser allgemeinen Zulässigkeit darin zu finden, dass im Wohnungseigentumsvertrag die Kurzzeitvermietung eines Objekts vorgesehen sein muss. Ist ein Objekt daher im Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmet, ist die Kurzzeitvermietung nur bei ausdrücklicher Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft zulässig. Steht daher im Vertrag nichts zu dem Thema, gilt ein Verbot. Die Kurzzeitvermietung einer solchen Wohnung wäre eine unzulässige Widmungsänderung.

Eine über 90 Tage hinausgehende Vermietung einer Wohnung ist in Wien nur mehr mit Ausnahmebewilligung zulässig, wobei zwischen Kurzzeitvermietung inner- und außerhalb von „Wohnzonen“, die dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu entnehmen sind, unterschieden wird. Die Erlangung einer solchen Ausnahmebewilligung ist in Wohnzonen, zu denen die Wiener Innenstadtbezirke de facto zur Gänze gehören, mittlerweile nur mehr äußerst schwierig zu erlangen.

Des Weiteren sind umfassende steuerliche und gewerberechtliche Fragen zu berücksichtigen bzw. zu prüfen. Allgemein gilt, dass es für das reine Vermieten von Räumlichkeiten ohne damit in Zusammenhang stehende Dienstleistungen (Reinigung, Verpflegung, Beistellung von Bettwäsche, ...) grundsätzlich keiner Gewerbeberechtigung bedarf. Relevant ist aber auch der Außenauftritt: Wer die Unterkunft auf einschlägigen Internetplattformen anbietet, benötigt in der Regel jedenfalls einen Gewerbeschein.

Es gibt also doch einiges, das Sie prüfen sollten, bevor Sie Ihre Wohnung zur Kurzzeitvermietung anbieten.

Mag. Margot Rest ist Rechtsanwältin und Partner bei Ruggenthaler, Rest & Borsky in Wien.