Bauträger ist pleite: Was passiert mit meiner nicht fertigen Wohnung?

Von Magdalena Brandstetter

Ich habe eine im Bau befindliche Wohnung gekauft. Jetzt habe ich erfahren, dass mein Bauträger insolvent geworden ist: Welche Rechte und Möglichkeiten habe ich als Käufer?
Maximilian A.

Lieber Herr A.,um die Insolvenz eines Bauträgers bestmöglichst abzufedern, gibt es in Österreich das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Das BTVG enthält zugunsten von Konsumenten zwingend einzuhaltende Bestimmungen, die den Erwerber im Insolvenzfall des Verkäufers bestmöglich schützen sollen. Das BTVG sieht dazu prinzipiell drei verschiedene Sicherungsmodelle vor: die schuldrechtliche, die grundbücherliche iVm Ratenzahlung und die pfandrechtliche Sicherung. Die Anwendung einer dieser Sicherungsmethoden ist für den Bauträger gegenüber Konsumenten verpflichtend.

Die Ergebnisse der jeweiligen Sicherstellungsvariante sind jedoch unterschiedlich: während die schuldrechtliche Sicherung den Erhalt des Kaufpreises bei Verlust der Wohnsubstanz sichert, ermöglicht die grundbücherliche Sicherstellung iVm Ratenplan den Erwerb der Wohnung. Im letzteren Fall besteht jedoch das Risiko, dass das in Bau befindliche Gebäude von den Käufern im Insolvenzfall selbst fertiggestellt werden muss.

Die in der Praxis bedeutsamste Sicherstellungsmethode ist die grundbücherliche Sicherstellung iVm Ratenzahlung. Bei dieser wird im Grundbuch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum angemerkt oder bereits schlichtes Miteigentum eingetragen. Der Bauträger erhält nach Vorliegen einer entsprechenden Baufortschrittsbestätigung den jeweils fälligen Kaufpreisteil für den bereits errichteten Bauabschnitt. Der Kaufpreis liegt dazu auf einem eigenen Treuhandkonto oder ist sonst gleichwertig sichergestellt. Die Bestellung des Treuhänders ist zwingend und soll die Auszahlung nach Ratenplan gewährleisten. Daher trifft den Treuhänder eine Prüfpflicht, er darf die Kaufpreisteile nur nach Überprüfung des Baufortschritts auszahlen. Die Überprüfung und Bestätigung des Baufortschritts erfolgt dabei auf Basis einer Baufortschrittsbestätigung eines Ziviltechnikers.

Bei der schuldrechtlichen Sicherung ist eine Bankgarantie hinterlegt, auf deren Basis der Bauträger sofort den gesamten Kaufpreis abrufen kann. Praktisch totes Recht ist die pfandrechtliche Sicherung. Hierbei muss zur Absicherung allfälliger Rückforderungsansprüche des Käufers ein Pfandrecht in Höhe des Kaufpreises samt Zinsen im Grundbuch einverleibt werden.

Das BTVG enthält daher unterschiedliche Möglichkeiten zum Schutz des Erwerbers. Das wird insbesondere im Falle der Insolvenz des Bauträgers schlagend. Da entweder der Rückforderungsanspruch auf den Kaufpreis zur Gänze sichergestellt oder nur die Raten entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt ausgezahlt worden sind, bestehen im Insolvenzfall Handlungsoptionen der Erwerber auf Rückforderung des Kaufpreises oder Fertigstellung des Gebäudes durch die Erwerber selbst. Mit den Sicherstellungsmodellen des BTVG sind die Erwerber daher auch im unschönen Fall einer Bauträgerinsolvenz abgesichert.

Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A/Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.