Wiener Zinshäuser: Von der Bassena und dem Sperrsechserl

Von Fassaden und Investoren

Ein neuer Immobilientypus entstand, der heute noch Wien zu dem macht, was es ist. „Errichtet wurden die Zinshäuser mit dem Ziel, durch Mieteinnahmen Erträge zu erwirtschaften“, sagt Professor Cristian Abrihan. „Da in der Gründerzeit ein klares Gestaltungsprogramm verfolgt wurde, prägen diese Bauten auch heute noch das Stadtbild von Wien.“ Das liegt vor allem an den dekorativen Elementen, die bei allen Gründerzeitzinshäusern aufscheinen – unabhängig davon, ob die Immobilie als Bürger- oder als Arbeitermietshaus vorgesehen war.

Industrialisierung und Bevölkerungswachstum sorgten letztlich dafür, dass Wien modernisiert wurde. Die Befestigungsanlagen wurden geschliffen, der Linienwall demoliert und die Vororte eingemeindet. Auf dem ehemaligen Glacis, aber auch in der Vorstadt fand sich genügend Fläche, um Bauprojekte umzusetzen. Diese wurde parzelliert und zum Kauf angeboten. „Jeder, der genug Geld hatte, wurde zum Bauherren“, sagt Abrihan. „Architekten etwa investierten das Vermögen der Familie und bauten mehrere Zinshäuser in der gleichen Straße.“

Auch Otto Wagner zählte zu den Bauherren: Er zeichnet etwa für das Hosenträgerhaus verantwortlich, das gegenüber dem Landesgerichtsgebäude steht. Es wurde 1887 errichtet und ist eines der ersten Zinshäuser, das mit Wohnungen für das Großbürgertum ausgestattet wurde. Das Majolikahaus in der Linken Wienzeile stammt aus dem Jahr 1898 und ist in seiner Ornamentik klar dem Jugendstil zuzuweisen. „Es ist bekannt, dass Otto Wagner in den Zinshäusern, die er baute, eine Zeit lang sogar selber wohnte“, erzählt Abrihan.

Wien kann in der Gründerzeit in drei Bauzonen eingeteilt werden. In der Altstadt entstand mit dem Ring auf kaiserliches Geheiß ein Prachtboulevard mit ebensolchen Gebäuden. Die Fläche des Glacis wurde gerastert und danach bebaut. „Auch diese Zone folgte einem klaren Gestaltungsgrundsatz“, hält der Experte fest. „Je näher die Zinshäuser bei der Innenstadt lagen, desto höher wurden sie errichtet.“ Die dritte Zone lag in der Vorstadt, wo hauptsächlich Mietskasernen für die Arbeiterschicht entstanden.

Bassena und Beletage

Um die Wohnungsnot zu entschärfen und den Bau der Zinshäuser in den Vororten zu fördern, wurde ihre Errichtung steuerlich begünstigt. Bis 1850 waren gerade dort allerdings nur Gebäude mit bis zu vier Geschoßen vorgesehen. Um die vorhandene Fläche bestmöglich auszunutzen, wurden Bassena-Wohnungen geplant. „Es handelt sich um Zimmer-Küche-Wohnungen mit Klo am Gang, die entlang eines Erschließungsgangs liegen“, erklärt Cristian Abrihan.

Da die Einheiten nicht über fließendes Wasser verfügten, gab es für mehrere Wohnungen am Gang eine Bassena – ein Becken, von dem aus die Bewohner Wasser mit Kübeln in ihr Zuhause schleppten. Die Wohnungen waren zumeist dunkel. Ein Fenster führte von der Küche in den Gang, ein anderes in einen Lichthof. Dennoch waren die Mieten für die Arbeiterschicht hoch: Aufzeichnungen zeigen, dass die arme Bevölkerungsschicht etwa 40 Prozent ihres ohnehin knappen Monatsbudgets an den Hausbesitzer ablieferte.

Im Bürgertum hingegen machte die Miete rund zehn Prozent des Einkommens aus. Um die hohe finanzielle Belastung zu entschärfen, nahmen die Mieter in ihren Bassena-Wohnungen Bettgeher auf – Arbeiter, die sich kein Dach über dem Kopf leisten konnten, aber gegen Entgelt ein paar Stunden in der Wohnung schlafen durften. Statistiken zeigen, dass in den damals entstehenden Arbeiterbezirken Ottakring, Favoriten, Floridsdorf sowie Brigittenau fast ein Viertel aller Zimmer-Küche-Wohnungen mit sechs oder mehr Personen belegt waren.

Die Bürgerlichen in der Beletage

Neben den Nobelmietshäusern in der heutigen Innenstadt und den Arbeitermietshäusern in der Vororten entstanden aber auch bürgerliche Mietshäuser, ein neuer Immobilientypus. „Sie sind nicht klar verortet, da wohlhabende Familien in den Vororten und in der Vorstadt investierten“, sagt der Architekt. „Oft sind es Gebäude mit zwei oder drei Wohnungseinheiten pro Stockwerk.“ Diese waren in den meisten Fällen direkt vom Stiegenhaus aus begehbar. Durch die geringe Zahl der Einheiten pro Stockwerk waren die langen Gänge, die typisch für die Arbeiterzinshäuser sind, nicht nötig. In der Spätgründerzeit wurden diese Immobilien zum Teil sogar schon mit Aufzügen ausgestattet.

Ein wesentliches Kennzeichen aber ist die sogenannte Beletage. Sie bezeichnet die im ersten Obergeschoß liegende Wohnung. Das Stockwerk war nicht grundlos gewählt: So war die Wohnung vom oft kalten und feuchten Erdgeschoß entfernt und dadurch angenehmer. Und dennoch führten nur wenige Stufen von der Straße in die Beletage. Sie zeichnete sich zudem durch höhere Räume und eine aufwendigere Innenraumgestaltung aus – etwa durch Stuck an der Decke. Die Beletage ahmte sozusagen die „Zimmerflucht“ der adeligen Prunkbauten nach. Heute zählt sie zu den begehrtesten Mietobjekten.

Oper, Schloss Schönbrunn, Burgtheater oder Natur- und Kunsthistorisches Museum – Prunkbauten wie diese sind die Sehenswürdigkeiten von Wien. Das Stadtbild prägen aber die Zinshäuser, die in der Gründerzeit entstanden sind, wenn auch nicht vordergründig. Schätzungen zufolge gibt es noch 35.000 solche Immobilien in Wien, obgleich immer wieder einige davon der Abrissbirne zum Opfer fallen. „Gründerzeithäuser erfüllen die wichtigsten der Kriterien, die wir heute beim nachhaltigen Bauen anwenden – nämlich Dauerhaftigkeit, langfristige Bewohnbarkeit und hohe Akzeptanz“, fasst Cristian Abrihan zusammen. „Daher sollte ihre Erhaltung weiter Ziel bleiben, und die dekorativen Fassaden sollten weitgehend konserviert werden.“