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freizeit Wohnen & Design
12/19/2019

Darf die Hausverwaltung von sich aus Handwerker beauftragen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Barbara Walzl-Sirk – Mieterschutzverband

von Barbara Nothegger

Ich besitze eine Eigentumswohnung. Nun gibt es Probleme mit der Hausverwaltung, weil diese immer wieder Handwerker für alle möglichen, teilweise sehr kostspieligen Arbeiten im Haus beauftragt. Die Eigentümer werden vorher aber nie darüber informiert. Ist diese Vorgehensweise korrekt oder müsste die Hausverwaltung vorher die Eigentümer um Erlaubnis fragen?

Grundsätzlich ist die Hausverwaltung sogar verpflichtet, Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder die Behebung ernster Schäden zu veranlassen. Wenn solche Arbeiten notwendig sind, muss der Verwalter von sich aus tätig werden und hat dazu keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft abzuwarten.

Dabei ist nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit vorzugehen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass diese Grundsätze verletzt werden, sollte eine Kündigung des Verwaltervertrages in Betracht gezogen werden.

Dazu ist die Mehrheit der Eigentümer nach Grundbuchsanteilen erforderlich. Sollte eine Mehrheit nicht möglich sein, kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer gerichtlich die Abberufung beantragen.

Dazu muss der Verwaltung grobe Pflichtverletzung nachgewiesen werden. Als grobe Pflichtverletzung wird zum Beispiel die Empfangnahme von Geschenken und Einbehalten von Provisionen maßgeblichen Ausmaßes angesehen.

Auch mehrere Pflichtverletzungen, die isoliert betrachtet geringfügig sind, können sich zu einer groben Pflichtverletzung „aufsummieren“.

Ich vermiete eine Wohnung. Der Mieter verständigte mich, weil der Installateur festgestellt hat, dass das Wasser in der Fußbodenheizung neu befüllt werden muss. Die Kosten dafür belaufen sich auf rund 1.500 Euro. Wer muss das zahlen?

Nach dem MRG hat der Mieter für die Wartung der für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen zu sorgen. Der Normalfall einer den Mieter treffenden Wartungspflicht betrifft mitvermietete Gasthermen.

Bei anderen Geräten ist die Beurteilung schwieriger. Ein Indiz ist die Höhe des Aufwands. Da es sich hier um einen erheblichen Aufwand handelt, ist von einer den Vermieter treffenden Erhaltungsmaßnahme auszugehen.

Ich besitze ein kleines Stadthaus und vermiete darin seit Kurzem drei Einheiten. Im Mietvertrag von einer Wohnung steht, dass die Mieter die Wohnung bei Auszug ausmalen müssen. Die Mieterin hat den Vertrag unterschrieben, weigert sich jetzt aber, es zu tun. Sie sagt, laut Judikatur sei das nicht zulässig. Wer hat recht?

Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre tendiert dazu, dass Mietvertragsklauseln, die einen Mieter zum Ausmalen verpflichten, gröblich benachteiligend und somit unwirksam sind.

Dies insbesondere dann, wenn der Mietvertrag keine Differenzierung dahingehend vornimmt, ob die Malerei gewöhnlich abgenutzt zurückgestellt wird oder gröbere Beschädigungen aufweist. Bei privaten Vermietern wird manchmal auch eine Beurteilung nach den Umständen des konkreten Einzelfalls vorzunehmen sein.

Theoretisch könnten in einem Privatmietvertrag auch sachliche Rechtfertigungen zu Tage treten, die eine Ausmalverpflichtung rechtfertigen könnten, wie beispielsweise eine mietfreie Zeit zu Beginn des Mietverhältnisses in der Höhe der Ausmalkosten.

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