Immobilienmarkt im Wandel: Käufermarkt – FEELING HOME IMMOBILIEN

Frau Christiani, wie stellt sich der Immobilienmarkt 2026 dar und wann ist aus Ihrer Sicht ein sinnvoller Verkaufszeitpunkt?

Ich beobachte seit Ende 2025 eine klare Marktstabilisierung, die sich 2026 weiter fortsetzt. Die Nachfrage zieht wieder an, Transaktionen nehmen zu und die Finanzierung ist planbarer geworden. Gleichzeitig bleibt das Angebot hoch, insbesondere in Wien, wo aktuell weit über 19.000 Wohnungen allein auf Willhaben zum Kauf inseriert sind. Das gestaltet den Markt anspruchsvoller. Verkäufe sind weiterhin gut möglich, allerdings nicht mehr zu den gleichen Bedingungen. Durch den starken Rückgang von Neubaufertigstellungen steigt die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien deutlich an, während der Verkauf von Objekten mit schlechter Energieeffizienz zunehmend schwieriger wird. Eigentümer:innen müssen sich heute deutlich intensiver mit Preisfindung, Positionierung und Vermarktung auseinandersetzen als noch vor einigen Jahren. Aus meiner Sicht ist 2026 ein guter Verkaufszeitpunkt für jene, die realistisch und strategisch vorgehen. Der Markt belohnt Qualität, Transparenz und fundierte Konzepte.

Der Markt wird häufig als Käufermarkt bezeichnet. Welche Konsequenzen hat das konkret für Verkäufer:innen?

Ein Käufermarkt bedeutet vor allem Vergleichbarkeit in einem Überangebot. Interessenten prüfen heute sehr genau: Preis, Zustand, Energiekennzahlen und teils rechtliche Rahmenbedingungen. Die Zeiten, in denen eine Immobilie allein durch ihre Existenz verkauft wurde, sind vorbei. Wer mit überhöhten Preisvorstellungen startet oder relevante Themen ausblendet, riskiert lange Vermarktungszeiten und starke Preisnachlässe. Gleichzeitig steigt die Nachfrage wieder, was zeigt, dass Käufer:innen durchaus bereit sind zu investieren, aber eben nur dann, wenn Angebot und Erwartungshaltung zusammenpassen. Für Verkäufer:innen heißt das: klare Zielgruppenansprache, saubere Aufbereitung und ein realistischer Marktzugang, wie sie auch bei FEELING HOME IMMOBILIEN konsequent verfolgt werden, sind entscheidend.

In der Branche ist derzeit auch von Marktbereinigung und Insolvenzen die Rede. Wie schätzen Sie diese Entwicklung ein?

Diese Marktbereinigung halte ich für einen wichtigen und gesunden Prozess, sowohl im Interesse der Kund:innen als auch für die Qualität der gesamten Maklerbranche. Gerade in herausfordernden Marktphasen zeigt sich sehr deutlich, wer sein Handwerk versteht. Fachwissen, klare Prozesse, Wertschätzung im Umgang mit Menschen und echte Empathie werden zu zentralen Differenzierungsmerkmalen. Makler:innen, die professionell arbeiten und diese Werte leben, verzeichnen bereits wieder spürbare Zuwächse und gewinnen nachhaltig Vertrauen. Langfristig stärkt diese Entwicklung die Branche und kommt vor allem den Kund:innen zugute.

Welche Rolle spielen aktuell Zinsen, Kreditvergabe und politische Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt?

Die extrem niedrigen Zinsen der Jahre vor Corona und dem Krieg waren eine wirtschaftliche Ausnahmesituation und nicht nachhaltig. Heute bewegen wir uns wieder in einem "Normalzinssatz", der mehr Stabilität und Planbarkeit bringt. Allerdings sollte man mit einer Zinserhöhung aufgrund des Nahostkonfliktes rechnen. Käufer:innen haben sich daran angepasst, auch wenn die Finanzierung weiterhin gut vorbereitet sein muss. Obwohl die KIM-Verordnung, die strenge Vorgaben für Wohnimmobilienkredite wie mindestens 20 Prozent Eigenkapital und eine maximale Kreditrückzahlungsrate von 40 Prozent des Nettoeinkommens vorsah, im Sommer 2025 ausgelaufen ist, orientieren sich viele Banken weiterhin an diesen Richtlinien. Die Kreditvergabe bleibt weiter anspruchsvoll. Gut vorbereitete Käufer:innen mit realistischer Finanzierung sind weiterhin aktiv und verfügen über einen guten Marktüberblick. Seit dem 4. Quartal 2025 steigen die Transaktionszahlen. Zudem steigt die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien.

Ein neues Thema ab 2026 ist auch das Mietwertsicherungs-Gesetz. Welche Auswirkungen hat dieses auf Vermieter:innen und Investor:innen?

Mit 1. Jänner 2026 ist das Mietwertsicherungs-Gesetz in Kraft getreten und gilt für bestehende wie auch für neue Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes. Ziel ist es, Mietzinsanpassungen stärker zu begrenzen und die Mieter:innen zu entlasten. Konkret wird die vertragliche Wertsicherung eingeschränkt und an den Verbraucherpreisindex 2020 des Vorjahres gekoppelt. Die Anhebung darf zum 1. April erfolgen. In der Praxis greift eine sogenannte Drei-Prozent-plus-Hälfte-Regel, über 3 % Inflationsanhebung darf nur mehr zur Hälfte angehoben werden. Zusätzlich gilt in der Vollanwendung ein Preisschutz, die Mietzinserhöhung ist 2025 auf maximal ein Prozent und 2026 auf höchstens zwei Prozent begrenzt. Die Mindestbefristung von Mietverträgen wurde von drei auf fünf Jahre verlängert, ausgenommen sind Kleinvermieter:innen. Für Mieter:innen bedeutet das: Wertveränderungen werden künftig häufig bereits im Mietzins eingepreist. Langfristige oder unbefristete Mietverhältnisse werden seltener und die mietrechtlichen Rahmenbedingungen beeinflussen in der Zukunft den Marktwert, Renditen und Kaufentscheidungen.

Beim Mietwertsicherungs-Gesetz gibt es viele Detailregelungen. Worauf sollten Vermieter:innen besonders achten?

Gerade bei den Details ist Vorsicht geboten. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ab Jänner 2026 greift der gesetzliche Anpassungsmechanismus nicht sofort. Erfolgt der Vertragsabschluss beispielsweise im Jänner 2026, ist die erste zulässige Mietzinsanpassung erst mit 1. April 2027 möglich. Maßgeblich sind dabei die vollen Monate ab Vertragsabschluss, nicht ab dem tatsächlichen Mietbeginn. Ein Erhöhungsbegehren muss zudem mindestens 14 Tage vor dem geplanten Anpassungszeitpunkt schriftlich bei Mieter:innen einlangen. In der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes verschiebt sich der Wirksamkeitszeitpunkt auf den Monat Mai. Bei Altverträgen ist eine Parallelrechnung erforderlich. Meine Empfehlung ist eine fünfjährige Befristung, da nicht immer eindeutig ist, ob Vermieter:innen rechtlich als Verbraucher:innen einzustufen ist. Eine saubere vertragliche Gestaltung wird damit unerlässlich.

Ein großes Thema bleibt auch die neue EU-Gebäuderichtlinie. Wie wirkt sich diese auf den Immobilienverkauf aus?

Die neue EPBD-Richtlinie ist ein wesentlicher Faktor für den Markt. Diese schreibt vor, dass der Energieverbrauch von Gebäuden deutlich zu senken ist und Neubauten ab 2030 als Nullemissionshäuser zu errichten sind. Bis spätestens 2033 müssen Bestandsgebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen, Ölheizungen dürfen ab 2035 nicht mehr betrieben werden, defekte Anlagen müssen seit 2025 sofort umgerüstet werden. Diese Vorgaben beeinflussen Bewertungen und Kaufentscheidungen zunehmend. Wichtig ist jedoch: Der energetische Zustand einer Immobilie entscheidet heute maßgeblich über den Marktwert. Banken können Finanzierungen verweigern bzw. erschweren und der Verkauf von älteren, unsanierten Objekten wird schwieriger.

Gleichzeitig wird weniger neu gebaut. Welche Auswirkungen erwarten Sie daraus?

Die Neubautätigkeit geht spürbar zurück, unter anderem aufgrund langer Einreichungsprozesse und stark gestiegener Baukosten. Das wird mittelfristig zu einem geringeren Angebot führen. Bestandsimmobilien in guten Lagen profitieren davon besonders, da sie verstärkt nachgefragt werden. Aus heutiger Sicht wirkt der Rückgang im Neubau preisstützend für den Bestand. Lage, Qualität und Werthaltigkeit gewinnen weiter an Bedeutung. Der Mietermarkt in Ballungszentren bleibt unter Druck, da zu wenig Mietwohnungen fertiggestellt werden.

Sie arbeiten bewusst nicht mit Standardbewertungen. Warum?

Standardbewertungen greifen bei Immobilien zu oberflächlich. Jede Immobilie ist individuell und muss auch so bewertet werden. Keine Immobilie gleicht der anderen. Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt Lage, Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung, Nutzung und das Marktumfeld. Bei FEELING HOME IMMOBILIEN arbeite ich daher mit einem Zwei-Phasen-Prozess: Zuerst analysiere ich die Immobilie und die individuelle Lebenssituation der Eigentümer:innen, anschließend entwickle ich eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie samt einer Marktwert-Analyse. Dieser Ansatz verhindert vorschnelle Entscheidungen und schafft Klarheit, für Verkäufer:innen ebenso wie für Käufer:innen.

Welche zusätzlichen Impulse sehen Sie 2026 auf der Käufer:innenseite?

Ein wichtiger Faktor ist die befristete Gebührenbefreiung beim Eigenheim. Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro gilt nur noch bis 30. Juni 2026. Das erleichtert Kaufentscheidungen und erhöht die Abschlussbereitschaft. Auch die stark gestiegenen Mieten spielen eine Rolle. Die Schere zwischen Mieten und Kaufen schließt sich wieder, Eigentum wird zunehmend als langfristige Absicherung wahrgenommen – trotz anspruchsvollerer Finanzierung.

Wie würden Sie die Preisentwicklung 2026 insgesamt einschätzen?

Ich rechne 2026 mit einem moderaten Wachstum am Wiener Immobilienmarkt. Die Preise entwickeln sich überwiegend stabil bis leicht steigend, insbesondere bei Objekten in guten Lagen. Stärker unter Druck geraten hingegen Immobilien mit schlechter Energieeffizienz oder unrealistischen Preisvorstellungen. Der Markt differenziert sehr klar – Nachhaltigkeit sowie Qualität setzen sich durch.

Welche Bedeutung hat die Präsentation einer Immobilie im aktuellen Marktumfeld?

Eine entscheidende! In einem Markt mit hohem Angebot treffen Käufer:innen Vorentscheidungen innerhalb weniger Sekunden. Professionelle Exposés, klare Bildsprache und eine transparente Darstellung beeinflussen Wahrnehmung und Preisbereitschaft maßgeblich. Bei FEELING HOME IMMOBILIEN ist diese strukturierte, hochwertige Präsentation fixer Bestandteil jeder Vermarktung.

Was rät FEELING HOME IMMOBILIEN Eigentümer:innen, die 2026 einen Verkauf planen?

Sich frühzeitig mit dem Markt, den rechtlichen Rahmenbedingungen und realistischen Preisen auseinanderzusetzen und keine schnellen Entscheidungen zu treffen. Eine fundierte Bewertung, transparente Kommunikation und eine individuell entwickelte Strategie sind heute wichtiger denn je. Wer bereit ist, Qualität zu liefern und realistisch zu agieren, kann auch 2026 sehr gute Ergebnisse erzielen.

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