Studie: Wiener Wohnungspreise legen weiter zu

Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist weiterhin "sehr stark und ungebremst" - das gilt für den Mietsektor ebenso wie für Eigentumsobjekte. Das zeigt eine Studie der EHL Immobiliengruppe. Das Angebot ist gleichzeitig knapp und werde sich künftig nicht bessern, weswegen die Preise weiter anziehen werden. Der Kaufpreis soll in diesem Jahr um 5 bis 7,5 Prozent steigen.

Weniger Baubewilligungen

Mit knapp 1.000 Wohnungen mehr als im Vorjahr ist heuer noch mit 17.600 fertiggestellten Wohnungen in der Bundeshauptstadt zu rechnen. Im kommenden Jahr rechne man mit mehr als 18.000 Objekten. "Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird das Angebot nochmal deutlich übersteigen", sagt EHL-Wohnen-Geschäftsführerin Karina Schunker.

Die Zahl fertiggestellter Neubauwohnungen werde "ab 2023 deutlich geringer ausfallen", sagt Schunker. Das lässt sich auf die rückläufigen Baubewilligungen zurückführen. 2020 habe es noch viele Baubewilligungen gegeben, die heuer und nächstes Jahr noch für viele Fertigstellungen sorgten.

Wohnungen werden kleiner

Die hohe Inflation und die anhaltenden Niedrigzinsen würden aus Vorsorgewohnungen nach wie vor ein stark nachgefragtes Anlagemodell machen, sagt Schunker. Die durchschnittliche Größe der verkauften Einheiten gehe weiter leicht zurück. Es werde eher nach Zimmeranzahl gekauft - Zweizimmerwohnungen seien 35 bis 45 Quadratmeter groß, Dreizimmerwohnungen bis zu 65 Quadratmeter.

Die Prognose für den durchschnittlichen Gesamtkaufpreis liegt heuer bei 245.000 Euro. Das ist ein Anstieg um 10.000 Euro gegenüber dem Vorjahr.

Der Quadratmeterpreis im Vorsorgesegment dürfte 2021 um 8,8 Prozent auf im Schnitt 4.850 Euro zulegen.  Die Steigerung sei auch auf die gestiegenen Bau- und Materialkosten zurückzuführen.

Geschwächte Renditen

Von der Angebotsstruktur gibt es laut EHL eine Verschiebung in Richtung Mietwohnungen. "Heuer haben wir 65 Prozent der Wohnungen im Mietsektor, sowohl freifinanziert als auch gefördert", sagt Schunker. Moderater als der Kaufpreis steigen die Mieten bei der Erstvermietung. Nach 12,21 Euro netto pro Quadratmeter rechnet EHL in diesem Jahr mit einem Anstieg auf 12,35 Euro.

Das Resultat sind sinkende Renditen, die im Durchschnitt auf 3,2 Prozent fallen sollen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer liege bei fünf Jahren - die Mindestdauer beträgt drei Jahre. Doch auch das Angebot von Eigentumswohnungen bewege sich auf niedrigem Niveau und werde sich voraussichtlich im kommenden Jahr nochmal deutlich verknappen.

Vom Zentrum in die Peripherie

Aktuell entsteht neuer Wohnraum in Wien hauptsächlich in Stadtentwicklungsgebieten bzw. Stadtrandlagen wie etwa rund um den Hauptbahnhof, in Donaustadt, Floridsdorf, Liesing und Favoriten. Generell herrscht ein Mangel an Baugrundstücken.

Baustoffe seien verfügbar

Entspannung ortet die EHL-Wohnen-Chefin allerdings bei den massiv gestiegenen Baukosten infolge von Lieferkettenproblemen während der Coronapandemie, diese hätten den Höhepunkt überstiegen, sagt Schunker. "Bei Stahl und Holz ist die Rohstoffverfügbarkeit wieder besser geworden und daher sind die Preise wieder gesunken", heißt es.

Eine Immobilienpreisblase wie zuletzt etwa die Nationalbank (OeNB) befürchtet die EHL-Managerin nicht. "Wir sehen, dass tatsächlich Kapital am Markt vorhanden ist und die Käufer über genügend Eigenmittel verfügen", so Schunker mit Bezug auf die Vorsorgewohnungskäufer. Doch auch bei den Eigennutzern sei von einer Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent auszugehen. Banken seien bei der Kreditvergabe "nach wie vor sehr restriktiv und checken die Einkommensverhältnisse bzw. Sicherstellungen".