Wohntelefon: Wie werden Betriebskosten für Garagen berechnet?
Ich besitze eine Eigentumswohnung und auch eine Eigentumsgarage. Wie werden die Betriebskosten für die Garage berechnet?
Soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist – üblicherweise im Wohnungseigentumsvertrag – sind die Kosten für die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Eigentumsanteile zu tragen. Sämtliche Wohnungseigentümer können aber auch einen abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Das kann beispielsweise ein Lift oder eine Garage sein. Außerdem kann das zuständige Bezirksgericht auf Antrag eines Eigentümers eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festsetzen, wenn auf der Liegenschaft mehr als fünfzig Wohnungseigentumsobjekte oder eine gesondert abzurechnende Anlage, wie beispielsweise Garagen, vorhanden sind. Eine solche Festsetzung ist ab der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam.
Bei der letzten Beschlussfassung lag das Beschlussergebnis für Ja-Stimmen unter 50 Prozent. Die Hausverwaltung sagt daher, dass sie keine Rechtsmittelbelehrung geben darf. Ist das rechtens?
Beschlussergebnisse sind auch dann bekannt zu machen, wenn die Beschlussfassung zu keinem eindeutigen Ergebnis – weder für „Ja“ noch „Nein“ gibt es eine Mehrheit nach Anteilen – geführt hat. In so einem Fall erübrigt sich praktisch die Rechtsmittelbelehrung über Anfechtungsfristen, weil bei einem ergebnislosen Beschluss nichts rechtswirksam werden kann. Davon zu unterscheiden ist ein eindeutig negatives Beschlussergebnis, welches sehr wohl einer Beschlussanfechtung zugänglich ist und diesbezüglich von der Hausverwaltung wiederum eine Rechtsmittelbelehrung über Anfechtungsfristen vorzunehmen ist.
Bei der Sanierung der Eigentumswohnung über meiner sind durch Fehler bei der Bodenverlegung rund 20 Wasserflecken an unserem Plafond entstanden. Müssen unsere Nachbarn für den Schaden aufkommen?
Ein Wohnungseigentümer hat sein Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten so zu warten und instand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Jeder Wohnungseigentümer ist außerdem dazu verpflichtet, Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug dem Hausverwalter anzuzeigen. Ernste Schäden des Hauses sind die Substanz des Hauses gefährdende Mängel, wie etwa Schäden an der Statik, Durchfeuchtungsschäden oder nachhaltiger Schimmel. Die Erhaltungspflicht für einen bestehenden ernsten Schaden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt trifft zunächst (grundsätzlich ungeachtet der Verursachung oder eines Verschuldens) die Eigentümergemeinschaft. Daher müssen die Sanierungskosten vorerst aus der Rücklage getragen werden. Im Anschluss ist ein möglicher schadenersatzrechtlicher Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den betreffenden Wohnungseigentümer zu prüfen.
Wo kann die Betriebskostenabrechnung für Wohnungseigentümer überprüft werden lassen?
Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen, der Abrechnungsanspruch verjährt nach drei Jahren. Die Abrechnung muss ein rechnerisch richtiges, vollständiges und plausibles Zahlenwerk darstellen und in seinen einzelnen Positionen auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwaltung entsprechen. Jahresabrechnungen können vor dem für die Liegenschaft zuständigen Bezirksgericht mit einem Antrag im Außerstreitverfahren auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüft werden.
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