Wie vermiete ich meine Wohnung am besten an eine WG?

Ich will meine Neubauwohnung an drei junge Menschen in Form einer WG vermieten. Wie könnte das vertraglich geregelt werden? Soll ich einen Mietvertrag über die gesamte Wohnung mit einer Person schließen, oder mit allen drei Personen Verträge über je ein Zimmer?

Ich halte einen Mietvertrag über die gesamte Wohnung für die bessere Lösung. Bei separaten Mietverträgen über je ein Zimmer müssten Sie ja noch dazu vereinbaren, dass die jeweiligen Mieter nicht nur ein alleiniges Nutzungsrecht an einem bestimmten Zimmer haben, sondern auch ein jeweiliges Mitbenützungsrecht am Vorraum, an der Küche und an Bad und WC. Bei internen Streitigkeiten der Mieter – etwa wenn einer das Bad zu lange blockiert – wären Sie dann wohl mit hineingezogen, um bestimmte Maßnahmen zu setzen. Ob alle drei Personen gemeinsam Mieter der gesamten Wohnung sein sollen oder ob eine Person Mieter wird und diese dann mit den übrigen zwei Personen jeweils einen Untermietvertrag über Wohnungsteile macht – beides hat Vor- und Nachteile. Bei drei Vertragspartnern haben Sie den Vorteil, dass Sie drei zahlungspflichtige Mieter haben, die solidarisch haften. Andererseits sind Mieterwechsel in einer solchen WG kompliziert, weil dann jedes Mal der Vertrag geändert werden muss. Bei einer 3er-WG mit nur einem Hauptmieter und zwei Untermietern ist der Wechsel der WG-Bewohner einfacher – werden die Untermieter ausgetauscht, muss der Hauptmietvertrag nicht geändert werden.

Der Mieter meiner Wohnung zieht aus. Bei der Rückgabe habe ich festgestellt, dass der Wasserhahn tropft und die Schnur des Rollos abgerissen ist. Kann ich dafür einen Teil der Kaution einbehalten?

Wenn diese Schäden durch „Missbrauch“ oder „übermäßige Abnützung“ entstanden sind, dann ja. Die Tatsache, dass ein Teil der Wohnungsausstattung nicht mehr funktioniert bedeutet aber nicht automatisch, dass der Mieter die Sache schuldhaft beschädigt hat. Nichts hält ewig und wenn die Schnur des Rollos auch bei sorgsamer Betätigung nach einer Verwendungs- und Lebensdauer von mehreren Jahren „den Geist aufgibt“, dann liegt „normale Abnützung“ vor, für die der Mieter mit seiner Kaution nicht haftet.

Die Hausverwaltung hat unter den Eigentümern eine Umfrage gestartet. Es ging um den Umfang der geplanten Sanierung. Der Unterschied: bei Variante B war auch der Fenstertausch inkludiert. Die Mehrheit hat sich für Variante A entschieden, obwohl der Tausch der 40 Jahre alten Fenster in vielen Wohnungen nötig wäre. Nun hat die Verwaltung auf Antrag eines Eigentümers in dessen Wohnung einen Fenstertausch vorgenommen, auf Kosten der Gemeinschaft. Ist das rechtens? Darf sich der Eigentümer im Zuge dessen auch Außenjalousien machen lassen?

Es gibt Minderheitsrechte, über die die Mehrheit nicht „drüberfahren darf“. Dass notwendige Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, ist ein solches Minderheitsrecht und somit Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Wenn die Mehrheit solche notwendigen Arbeiten ablehnt, dann dürfte die Verwaltung einen solchen Beschluss gar nicht umsetzen, sondern die erforderlichen Erhaltungsarbeiten dennoch durchführen. Waren die Fenster nicht mehr funktionstüchtig, hat die Verwaltung richtig gehandelt. Waren auf den alten Fenstern keine Außenjalousien montiert, dann muss die Gemeinschaft die durch neue Außenjalousien entstandenen Mehrkosten nicht zahlen. Sie sind nicht verkehrsübliche Bestandteile von Fenstern.