Wirtschaft | Immobiz
02.05.2018

Wer muss sich um den Garten in einem Mietshaus kümmern?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Thomas Sochor, Rechtsanwalt Nächster Termin: 30. April

Haftung

Ich vermiete eine Wohnung. Im Februar ist sie abgebrannt, weil die Mieterin eine Kerze stehen ließ. Derzeit wird die Wohnung generalsaniert und die Mieterin lebt zwischenzeitlich bei ihren Eltern. Muss sie in dieser Zeit Miete zahlen? Und haftet sie für den Schaden?

Grundsätzlich ist der Mieter für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Zinses von Gesetzes wegen befreit. Der Schaden wird vermutlich zunächst von der Gebäudeversicherung, Sparte Feuer, getragen werden. Diese wird versuchen, sich bei der allenfalls bestehenden Haushaltsversicherung der Mieterin zu regressieren, zumal ein Verschulden bzw. Fahrlässigkeit der Mieterin bei Brandursache durch eine Kerze möglich ist. Auch die ihnen allenfalls entgangenen Mietzinse sollten Sie gegenüber den Versicherungen anmelden und einfordern.

Garten

Ich lebe schon 30 Jahre in einem Haus mit mehreren Mietwohnungen. Es gibt einen Garten, den alle Parteien gemeinsam nutzen dürfen. Die Betreuung obliegt ebenfalls uns allen. Bisher habe ich mich um den Garten gekümmert. Nun kann ich diese Aufgabe aus Altersgründen nicht mehr erfüllen. Wer muss sich nun um den Garten kümmern?

Ich empfehle, der zuständigen Hausverwaltung schriftlich bekannt zu geben, dass sie die bisher – offensichtlich freiwillig und ohne Entgelt – übernommene Betreuung des allgemeinen Gartens nicht mehr leisten können. Es ist zu vermuten, dass die Verwaltung nunmehr einen gewerblichen Gärtner mit der Pflege des Gartens beauftragt. Das wird eine Steigerung der Betriebskosten nach sich ziehen

Ich habe kürzlich einen neuen Mietvertrag als Mieterin abgeschlossen. Die Wohnung liegt sehr zentral in Wien-Neubau. Der Vermieter verrechnet deshalb auch einen Lagezuschlag. Wie kann ich überprüfen, ob dieser Zuschlag auch gerechtfertigt ist?

Der Oberste Gerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung zum Lagezuschlag im Rahmen der Ermittlung des Richtwertmietzinses geäußert. Danach kann die für die Berücksichtigung eines Lagezuschlages geforderte „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung) nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil abgeleitet werden; vielmehr bedarf es einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Lage (Wohnumgebung) der maßgeblichen Liegenschaft nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage ist. Im Bundesland Wien ist nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht das gesamte Stadtgebiet und auch nicht der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Dies erschwert Lagezuschläge in schon typischerweise in einer guten Infrastruktur eingebetteten zentralen Lagen erheblich.

Nutzwertgutachten

Aufgrund einer Parifizierung möchte ich ein Nutzwertgutachten in Auftrag geben. Können Sie mir sagen, was die Basis des Gutachtens ist? Sind das die Quadratmeter des Hauses?

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjektes im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Die Berechnung des Nutzwertes eines Hauses bzw. einer Liegenschaft erfolgt aus der Nutzfläche, welche die Basis zur Berechnung der Nutzwerte darstellt und aus Zuschlägen oder Abschlägen für Umstände, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern, wie beispielsweise dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten iSd § 2 Abs 3 WEG.