Vorsicht Miet-Falle: So schützen Sie sich

Ist eine Ablöse erlaubt? Wozu eine Kaution? Wann kann man kündigen? Zwei Wohnrechtsexperten verraten, worauf man beim Mieten achten muss.

Wer einen Vertrag unterschreibt, sollte über seine Rechte und Pflichten Bescheid wissen – egal auf welcher Seite er steht. Daher sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter gut informieren. Wir haben zwei Experten zu den wichtigsten Themen befragt. Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer und Örag-Vorstand Thomas Lang haben für IMMO die wichtigsten Tipps zusammengefasst. 

Klicken Sie ins Bild um fortzufahren! 1. ABLÖSE

Eine Ablöse ist nicht zulässig, wenn der Zahlung keine Gegenleistung gegenübersteht. Wird vom Makler, Ver- oder Vormieter eine verbotene Ablöse verlangt, kann diese zehn Jahre lang zurück verlangt werden – entweder über ein außerstreitiges Verfahren oder (wenn vorhanden) über die Schlichtungsstelle. 2. KÜNDIGUNGSSCHUTZ

In Österreich ist der Kündigungsschutz sehr strikt: Im Gegensatz zum Mieter, der ohne Angabe von Gründen kündigen kann, braucht der Vermieter für die Kündigung einen bestimmten Grund (etwa
Mietzinsrückstände, erheblich nachteiliger Gebrauch oder die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes).

Bei einem befristeten Mietvertrag wird das Mietverhältnis durch Ablauf der Mietdauer beendet. Die gesetzliche Mindestvertragsdauer ist für den Mieter mit 16 Monaten (ein Jahr und drei Monate Kündigungsfrist) festgelegt. Es besteht jedoch die Möglichkeit zu verhandeln, ob man aus dem Vertrag früher aussteigen kann. Vor allem wenn ein Nachmieter angeboten werden kann, stehen
die Chancen einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht schlecht. 3. KAUTION

Die Kaution beträgt üblicherweise drei Monatsmieten. Dabei handelt es sich um eine Sicherstellung für den Vermieter im Fall von Mietzins-Entfall oder Schadensersatzforderungen. Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückgegeben werden, sobald klar ist, dass der Vermieter keine Ansprüche hat. 4. UNTERVERMIETUNG

Nach dem Mietrechtsgesetz ist eine teilweise Vermietung erlaubt, solang nicht zu einem erhöhten
Entgelt (höchstens 150 Prozent des Hauptmietzinses) vermietet wird und kein Überbelag (proAufenthaltsraum
nicht mehr als eine Person) entsteht. 

Die gänzliche Weitergabe des Mietobjektes oder die teilweise Weitergabe zu einem zu hohen Entgelt stellt jedoch einen Kündigungsgrund dar und führt zum
Wohnungsverlust. 

Wenn durch eine teilweise Untervermietung der Friede im Haus gestört wird oder wenn ein Überbelag entsteht kann der Vermieter eine Unterlassung durchsetzen. 5. RÜCKSTELLUNG DER WOHNUNG

Der Mieter muss die Wohnung in ordentlichem Zustand zurückstellen. Auch wenn etwa eine allgemeine
vertragliche Ausmalverpflichtung nicht mehr durchsetzbar erscheint, kann der Mieter das Objekt nicht in jedem beliebigen Zustand zurückstellen: Beschädigung und Abnutzungen, die über ein gewöhnliches Ausmaß hinausgehen, muss der Mieter vor Rückgabe desMietobjektes beheben. Wenn Beschädigungen vorliegen, ist der Vermieter berechtigt, Schadenersatz geltend zu machen der
von der Kaution abgezogen wird. 6. ERHALTUNGSPFLICHT

Eine klare Regelung durch den Gesetzgeber steht noch aus. Die Art des Mietvertrages, die Art des Schadens und die Vereinbarungen im Mietvertrag spielen eine große Rolle und brauchen daher individuelle Prüfung.

Der Mieter wird aber wohl verpflichtet sein, das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand zuerhalten. Einzelne Instandhaltungsverpflichtungen können dem Mieter nach wie vor überbunden werden, allerdings muss der Vermieter diese im Mietvertrag genau definieren. 

Der Vermieter ist zuständig, wenn Gefahr für die Bausubstanz des Hauses besteht oder gesundheitliche Schäden drohen (zum Beispiel bei einem Wasserschaden oder bei der Gefahr einer Gasexplosion). Eine defekte Therme stellt keine Gefahr für die Bausubstanz des Hauses dar, daher ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Kosten der Reparatur oder Wartung zu übernehmen. 7. MIETMINDERUNG BEI SCHÄDEN

Anspruch auf Mietminderung besteht nur bei schweren Beeinträchtigungen. Auch hier gilt: Es kommt immer auf den Einzelfall an, denn in der warmen Jahreszeit
spielt es beispielsweise keine Rolle wenn die Heizung nicht funktioniert.

Wenn der Mietgegenstand gänzlich nicht zur Verfügung
steht, ist man von der Errichtung der gesamtenMiete befreit. 8. HAUSTIERE

Erst kürzlich hat der Oberste Gerichtshof das Verbot,
Haustiere zu halten, aufgehoben. In neuen Mietverträgen muss künftig geregelt sein, welche Tiere der Vermieter nicht gestattet. Für alte Mietverträge heißt das: Der Mieter kann sich trotz Verbotsklausel
jedes beliebige Haustier anschaffen.

Ausnahme: Das Tier ist gefährlich, lärmt oder verunreinigt durch Geruch oder Schmutz die allgemeinenTeile des Hauses. In diesemFall kann der Vermieter ein Kündigungsverfahren in Gang setzen. 9. VERMIETERBESUCHE

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen muss der Mieter dem Vermieter das Betreten des Mietgegenstandes ermöglichen. Dabei sind jedoch berechtigte Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Eine Begehung wird wohl nur nach Voranmeldung und zu zumutbaren Zeiten
stattfinden können. Bei Gefahr in Bezug kann sich der Vermieter jederzeit Zutritt verschaffen. 10. KOSTEN DER VERTRAGSERRICHTUNG

Es ist durchaus üblich, dass der Mieter die Finanzamtsgebühr (ein Prozent der 36-fachen Monatsmiete) bezahlt – diese Regelung umfasst alle befristeten und unbefristeten Mietverhältnisse
die dem Mietrechtsgesetz unterliegen. 

Zusätzliche Mietvertragserrichtungskosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
verboten. Davon unabhängig sind allerdings allfällige Kosten für vom Mieter selbst beauftragte Rechtsberater. Wohnrechtsexperte Christian Boschek von der Arbeiterkammer (li.) und Thomas Lang, Vorstand der Örag, haben die 10 besten Tipps für Mieter und Vermieter vorgestellt. 

Beim nächsten KURIER-Wohntelefon am Montag, 21. März 2011, steht Christian Boschek von 10 - 11 Uhr unter der Telefonnummer 01/52 65 760 kostenlos für Ihre Fragen rund ums Thema Wohnen und Miete zur Verfügung.
(kurier / Claudia Elmer, Ela Angerer; Mitarbeit: Ursula Horvath) Erstellt am
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