Wirtschaft | Immobiz
26.07.2018

Unter der Lupe: Gebrauchter Hauskauf

Was beim Kauf eines gebrauchtes Hauses zu beachten ist, um bösen Überraschungen zu entgehen und wer für Mängel haftet.

Second Hand ist hoch im Kurs. „Vintage“ nennen Fashionistas und hippe Blogger den Trend. Er ist nachhaltig, fair und preiswert – zumindest in den meisten Fällen. Denn wer vor dem Kauf nicht genau hinsieht, hat im Nachhinein Scherereien. Eine aufgehende Naht in der neuen Second Hand-Jacke oder übersehene Abnutzungsspuren am 50er-Jahre Vintage-Sessel sind zwar ärgerlich, aber zu verkraften, teilweise sogar zu erwarten.

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses sieht der Fall allerdings anders aus. Wenn Wasserrohre brechen, Fassaden bröckeln und feuchte Wände zum Vorschein kommen, sind Ärger und vor allem Kosten um einiges höher.

Vorbereitung ist alles

Ein Hauskauf braucht sehr viel Vorbereitung – vor allem, wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt. „Wichtig ist, dass jeder Winkel des Hauses unter die Lupe genommen und auf Mängel untersucht wird. Denn im Nachhinein ist es oft schwierig, Forderungen zu stellen“, weiß Notar Markus Kaspar. Dem schließt sich auch Immobilienrechtsexpertin Julia Peier von PHH-Rechtsanwälte an und ergänzt: „Die genaue Überprüfung des Zustands ist für Laien oft schwierig. Daher ist es ratsam, die Expertise einer fachkundigen Person einzuholen.“ Ein Baumeister erkennt beispielsweise Schäden oder Baumängel, die Laien oft nicht auffallen. Sie empfiehlt, das Haus jedenfalls auf feuchte Stellen, Schimmel, ausreichende Dämmung und den Verputz an den Wänden zu prüfen. Auch der Dachstuhl sollte auf Schädlingsbefall, wie Mäuse, untersucht werden.

„Über die energetischen Standards und die Isolierung des Hauses gibt der Energieausweis wesentliche Orientierung“, fügt Michael Pisecky, Geschäftsführer von sReal Immobilien hinzu. Die Gesamtabrechnung der Heizungskosten der vergangenen drei Jahre zeige ebenfalls einen guten Durchschnittswert, um mehr über den Zustand des Hauses zu erfahren. Baujahr, Bausubstanz und ob das Haus selbst oder von Professionisten gebaut wurde, seien genauso wichtig, wie die Frage nach Reparaturen am Haus. „Rechnungen und Befunde sollten unbedingt eingesehen werden“, so Pisecky weiter.

Ein Blick ins Grundbuch

Nach der genauen Besichtigung des Hauses, ist ein Blick ins Grundbuch notwendig. Um 14,40 Euro kann der entsprechende Auszug beim zuständigen Bezirksgericht angefordert werden. Darin sind nicht nur Eigentümer der Immobilie aufgelistet, sondern auch eventuelle Lastschriften. „Wenn der Hauskauf über einen Kredit finanziert wurde, steht das Pfandrecht der Bank im Grundbuch“, erklärt Kaspar. Aber auch eventuelle Wege,- Kanal- und Leitungsrechte für die Nachbarn sind darin festgehalten. „Diese müssen, im Gegensatz zu Schulden, vom Käufer übernommen werden“, so Peier.

Es gibt aber auch Wegerechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Gerade bei großen Grundstücken muss darauf geachtet werden, ob es kleinere Wege gibt, die von den Nachbarn bereits seit mehr als 30 Jahren genutzt werden. „Wenn ja, haben sie möglicherweise das Wegerecht ersessen und der neue Eigentümer muss das dulden“, erklärt Markus Kaspar.

Der Weg zum Bauamt

Der nächste Schritt führt zum Bauamt. „Um sicherzugehen, dass es sich bei der gewünschten Immobilie nicht um einen Schwarzbau handelt und das Haus überhaupt baugenehmigt ist, sollte Einsicht in den Bauakt genommen oder zumindest der Baubewilligungsbescheid verlangt werden“, erklärt Kaspar. Darin sind sämtliche Bauanträge und Baubewilligungen, beginnend mit der Baugenehmigung für einen Neubau bis zur Genehmigung der letzten baulichen Veränderungen, gesammelt.

„Stimmen Plan und Wirklichkeit bei der Überprüfung nicht überein, liegt ein Schwarzbau vor“, weiß Rechtsanwältin Peier.

Bei der Baubehörde erfährt man auch, ob das Haus ausgebaut werden darf oder nicht. „Das ist besonders bei älteren Objekten wichtig, da diese häufig von den neuen Besitzern adaptiert und ausgebaut werden“, so Notar Markus Kaspar. Da der Bauakt nur vom Eigentümer einer Immobilie eingesehen werden kann, sollten Verkäufer außerdem eine schriftliche Vollmacht an Interessenten ausstellen.

Garantie oder Gewährleistung?

Garantien gibt es keine, dafür aber gesetzliche Gewährleistungsfristen. Für „unbewegliche Sachen“ wie Häuser gilt eine Frist von drei Jahren und für „bewegliche Sachen“ wie Einrichtungsgegenstände zwei Jahre. Für Mängel, die bereits bei der Übernahme vorhanden sind, haftet der Verkäufer. „Häufig wird im Kaufvertrag aber ein Gewährleistungsverzicht vereinbart“, erklärt Peier. Daher sei eine eingehende Besichtigung der Immobilie umso wichtiger, betont Kaspar. Sollte der Mangel bei der Übergabe nämlich noch nicht bekannt sein, steht dem Käufer keine Entschädigung zu. „Wurde der Mangel allerdings arglistig verschwiegen, indem der Verkäufer beispielsweise von feuchten Wänden wusste, sie aber vor dem Besichtigungstermin noch rasch neu gestrichen hat, damit es nicht auffällt, muss dieser jedenfalls für den Mangel aufkommen, unabhängig von den Vertragsbestimmungen“, erklärt Immobilienrechtsexpertin Peier.

Nicht erkannte Schäden wie Schimmel, undichte Fenster und poröse Leitungen müssen innerhalb von drei Jahren ab Übergabe des Hauses gerichtlich geltend gemacht werden. „Der Mangel muss allerdings schon bei der Übergabe vorgelegen haben, sonst bekommt man keine Reparatur bezahlt“, erklärt Peier.

Rechtliche Hilfe

Die finale Abwicklung des Kaufs sollte laut Kaspar immer mit einem Rechtsexperten erfolgen. Dadurch sind beide Seiten geschützt. „Der Käufer sollte den Kaufpreis vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar hinterlegen: So ist der Verkäufer abgesichert, dass das Geld wirklich vorhanden ist und der Käufer hat die Sicherheit, dass das Geld erst überwiesen wird, wenn die Liegenschaft lastenfrei ist, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und das Objekt übergeben wurde“, erklärt Kaspar den Vorgang. Rücktrittsrecht gibt es übrigens keines. Sobald die Verträge unterschrieben sind, ist der Kauf besiegelt.