Top-Lagen: Wohnung statt Büro

In der Wiener Innenstadt wechseln Spitzen-Immobilien zu Preisen von bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Die Mietpreise sind im internationalen Vergleich aber niedrig.

Wohnen in einer Dachterrassenwohnung in der Wiener Innenstadt hat einen stolzen Preis. Bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter kosten Spitzen-Dachwohnungen aktuell, auf den Ebenen darunter muss man mit rund 10.000 Euro budgetieren. "Die Wiener Wohnungspreise sind schon überzogen, wenn man bedenkt, dass die Renditen im internationalen Vergleich relativ gering sind", meint Andreas Ridder, Geschäftsführer vom internationalen Immobilienmakler CB Richard Ellis Österreich. Viel Luft nach oben sieht der Experte jedenfalls nicht mehr. "In den vergangenen Jahren hat sich in Top-Lagen der Kaufpreis verdoppelt, während die Mieten bestenfalls konstant geblieben sind." Das habe im Wesentlichen zwei Gründe: Einerseits haben sich viele Private und Stiftungen aus Angst vor einer Geldentwertung Immobilien in bester Lage gekauft – und freilich auch bezogen. Dadurch sind dem Markt zahlungskräftige Mieter abhanden gekommen. Zudem fahren viele internationale Konzerne ihre Budgets für ihre Expatriates zurück, was es wiederum schwierig macht, hohe Mietpreise am Markt durchzusetzen. Das Verhältnis von einem stark gestiegenen Kaufpreis und stagnierenden Mieten in Wien spiegelt sich entsprechend in der Rendite wieder, rechnet Ridder vor: "In Wien kann bei dieser Relation nur eine Rendite von 1,1 Prozent erzielt werden, in Paris oder London sind es 3,5 bis vier Prozent." Ein Grund für die höheren Mieten in Paris und London: Mehr Expatriates von Großkonzernen und mehr betuchtes Klientel. "In Wien ist der teuerste Blick der über die Dächer der Innenstadt", sagt Natascha Georgantas, Gesellschafterin bei Engel & Völkers, "ganz im Gegensatz zu den meisten anderen Städten, wo die Wasserlagen als die Besten gelten." Im ersten Bezirk werden aber selbst für mittlere Lagen Preise von bis zu 9000 Euro erzielt. Zur Top-Lage in Wien zählt neben der Innenstadt der Nobelbezirk Döbling, wo Immobilien zu Spitzenpreisen von 7500 Euro pro Quadratmeter den Besitzer wechseln. Besonders gefragt sind Döblinger Einfamilienhäuser mit großem Garten und Swimmingpool. Grundstücke werden aufgrund des knappen Angebots um Spitzenpreise von bis zu 2000 Euro pro Quadratmeter gehandelt. In den ebenfalls angesagten Stadtlagen im 3. und 13. Bezirk sind die Preise um drei bis vier Prozent auf Spitzenwerte von 6000 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im Gegensatz zu CB Richard Ellis sehen die Experten von Engel & Völkers weiterhin Potenzial nach oben: "Wir stehen erst am Anfang eines lang anhaltenden Trends und sind der Überzeugung, dass sich die Preissteigerungen noch deutlich fortsetzen werden", so Helfried Mück, Gesellschafter bei Engel & Völkers. Die Preissteigerungen am Wohnungsmarkt wirken sich freilich auch auf dem Büromarkt aus. Ridder: "Beinahe jedes Projekt, das zurzeit bestandsfrei in der Wiener Innenstadt am Markt kommt, wird von Wohnbauträgern erworben." Diese kalkulieren natürlich mit den höheren Quadratmeterpreisen bei Eigentumswohnungen, die bei Wiederverwertungen erreicht werden können. Die Preise am Büromarkt pendeln derzeit um rund 8000 Euro pro Quadratmeter. Daher kommen kaum neue Bürohäuser auf den Markt, die knappen Flächen werden zu immer höheren Preisen vermietet. In der Wiener Innenstadt werden Spitzenmieten von 23,50 Euro erzielt – Tendenz weiter steigend, so Ridder. Mietpreise steigen an

Der Herbst bringt rund 220.000 Wienern eine Mietzinserhöhung. Mieter in sogenannten Kategoriemietverträgen, die vor dem Jahr 1994 abgeschlossen wurden, müssen sich auf eine Erhöhung um 5,5 Prozent einstellen. Grund dafür ist die gesetzlich vorgeschriebene Anpassung an die Inflationsrate. Von den 220.000 Wiener Mietern sind 120.000 Bewohner von Gemeindewohnungen betroffen, für die die Erhöhung mit 1. Oktober schlagend wird. Bei den übrigen Verträgen wurden die Steigerungen vielfach schon im September schlagend.
Von der Erhöhung vorerst nicht betroffen sind die 350.000 Mietverträge nach dem Richtwertsystem, das per 1. März 1994 eingeführt wurde und für nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Mietverträge in Altbauten gilt, die nach 1945 errichtet wurden. Aber auch nach diesem System wird der Mietzins ab April 2012 steigen.
(KURIER) Erstellt am
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