Rechtstipp: Welche Mängel muss ich beim Verkauf angeben?

Ich habe eine Wohnung mit Kaufoption angemietet. Am Nachbargrundstück wurde nun ein Schwimmbad gebaut, dessen Technikraum direkt an der Grundstücksgrenze steht. Müssen Mieter mit Kaufoption über Neubauten in der Nachbarschaft informiert werden?

Im Bauverfahren sind Grundeigentümer beizuziehen, nicht aber Mieter. Sollte es durch diesen Technikraum zu Beeinträchtigungen durch Lärm kommen, könnte dagegen vorgegangen werden. Eine Nachfrage bei der Baubehörde inwieweit dieser Bau genehmigt bzw. genehmigungspflichtig ist, ist empfehlenswert.

Unsere Mieterin zahlt bereits seit vier Monaten keine Miete. Wie bekommen wir unser Geld?

Wenn eine Mieterin ihrer Zahlung nicht nachkommt, kann mit Mietzins- und Räumungsklage vorgegangen werden. Es besteht auch die Möglichkeit einer gerichtlichen Aufkündigung. Der Vorteil der Räumungsklage ist, dass diese im Fall des Erfolges zur Beendigung des Mietverhältnisses führt und einen Exekutionstitel für die offenen Mieten darstellt. Nach Einbringung der Klage wird ein Verhandlungstermin ausgeschrieben.

Wenn die Mieterin diesen Verhandlungstermin unbesucht lässt, ergeht ein Versäumungsurteil. Gegen dieses Versäumungsurteil kann die Mieterin Rechtsmittel einbringen. Wenn das Urteil (entweder Versäumungsurteil oder Urteil in der Sache selbst) rechtskräftig geworden ist, kann gerichtlich zwangsweise Räumung beantragt werden.

In einem solchen Fall wird die Räumung vom Gerichtsvollzieher vorgenommen, wobei der betreibende Vermieter dafür zu sorgen hat, dass ein Schlosser, eine Spedition und zumindest zwei Zeugen vor Ort sind. Von einer eigenmächtigen Räumung, Aussperren der Mieterin, oder Ähnlichem kann nur abgeraten werden, da die Mieterin mit guten Erfolgschancen mit Besitzstörungsklage vorgehen könnte.

Ich möchte meine Wohnung verkaufen. Welche Mängel muss ich gegenüber dem Käufer angeben?

Im Fall des Verkaufs sollte man den Käufer über alle Mängel aufklären, die einen Einfluss auf den Wert der Wohnung haben, die erhebliche Behebungskosten verursachen, bzw. den Wohnwert schmälern können. Eine Aufzählung, was als schwerer Mangel gilt, ist nicht möglich, da die Liste der Mängel sehr individuell ist. Wenn man kein Risiko eingehen will, wird man über allfällige Mängel aufklären, um spätere Streitigkeiten hintanzuhalten.

Ich bin Eigentümerin in einer Wohnhausanlage. Ein Herr hat nun die Namensschilder entfernen und durch Nummern ersetzen lassen. Darf ein Mieter das bei der Hausverwaltung beanstanden und ohne Zustimmung tauschen lassen?

Ein Entfernen der Namensschilder und Austauschen durch Nummern durch einen Mieter ist eine eigenmächtige Maßnahme, gegen die mit Besitzstörungsklage vorgegangen werden könnte. Sollte der Verwalter den Auftrag erteilt haben, könnte ebenfalls mit Besitzstörungsklage vorgegangen werden, sofern kein Beschluss dafür vorliegt. Aus Datenschutzgründen ist der Austausch von Namensschildern auf Nummern jedenfalls nicht erforderlich.