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Wirtschaft Immobiz
06/11/2019

RECHTSTIPP: Gemüseanbau auf Allgemeinflächen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Daniela Kager – Rechtsanwältin

Ich bin Wohnungseigentümerin einer Wohnsiedlung mit 24 Wohnungen – 3 davon werden vermietet. Eine Mieterin baut nun Pflanzen im Gemeinschaftsgarten an. Die Hausverwaltung hat sie mehrmals darauf hingewiesen, dies zu unterlassen. Was können wir noch tun, damit sie endlich aufhört, ihren Gemüsegarten zu errichten?

Grünflächen, die keinem Wohnungseigentumsobjekt explizit zugeordnet sind, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. Wie diese Grünflächen genutzt werden dürfen, kann im Wohnungseigentumsvertrag oder durch eine Hausordnung geregelt werden. Es sollte überprüft werden, ob dem vermietenden Wohnungseigentümer die gegenständliche Fläche im Rahmen einer Benützungsregelung zur ausschließlichen Nutzung überlassen wurde. Sollte sich ergeben, dass die Bepflanzung der Fläche eigenmächtig erfolgt ist, stellt dies einen unberechtigten Eingriff in das Eigentumsrecht der (anderen) Wohnungseigentümer dar. Gegen eigenmächtige Eingriffe kann jeder Wohnungseigentümer mit einer Eigentumsfreiheitsklage gegen den Mieter und den vermietenden Wohnungseigentümer vorgehen. Die Klage ist auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands sowie auf Unterlassung künftiger Änderungen gerichtet. Der Anspruch auf Freiheit des Eigentums verjährt nicht.

Ich bin seit 30 Jahren Mieterin (unbefristeter Mietvertrag) eines Geschäftslokals. Die Hausverwaltung hat mir mitgeteilt, dass das Haus in 6 Monaten abgerissen wird. Besteht die Möglichkeit einer Abschlagszahlung für eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages und in welchem Ausmaß?

Vermieter können Mietverhältnisse meist nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes beenden. Sofern nicht Gründe außerhalb des MRG wie behördliche Abbruchaufträge bestehen, ist es von Vermieterseite schwierig, die Beendigung von unbefristeten Mietverhältnissen zu erwirken. Daher werden oft einvernehmliche Beendigungen des Mietvertrages als Lösungsansatz herangezogen und Vermieter erklären sich bereit, Zug um Zug gegen die Einwilligung der Aufgabe des Bestandsrechtes durch den Mieter „Abschlagszahlungen“ zu bezahlen. Die Höhe der Zahlung ist individuell und hängt von der Lage, von vom Mieter künftig zu erwartenden Mehrkosten für die Anmietung eines äquivalenten Mietgegenstandes und auch vom Verhandlungsgeschick ab.

Wir vermieten ein Einfamilienhaus. Durch unsachgemäße Benutzung durch den Mieters sind die Kellerräume feucht und es hat sich ein Schwamm gebildet. Wer muss die Sanierung bezahlen?

Mietverträge über Einfamilienhäuser unterliegen den Bestimmungen des ABGB. Vermieter sind verpflichtet, den Bestandsgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu erhalten. Vorweg ist zu prüfen, ob ein Bestandsvertrag vorliegt und was konkret betreffend die Erhaltungspflichten des Mieters vereinbart wurde. Der Mieter kann durch die unsachgemäße Benutzung schadenersatzrechtlich in Anspruch genommen werden, wenn der Mieter den Schaden am Mietgegenstand (feuchte Kellerräume und in weiterer Folge Bildung eines Schwammes) verursacht hat und ihn ein Verschulden trifft. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter (unabhängig der vereinbarten Erhaltungspflichten) in die Pflicht nehmen. Der Mieter muss die Behebung des Schades bezahlen.