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Wirtschaft Immobiz
07/30/2021

Muss der Vermieter ein Taubennetz in der Loggia anbringen?

Experten beantworten Leserfragen. Schicken Sie diese an immo@kurier.at. Diesmal: Nicole Neugebauer-Herl – Rechtsanwältin

Pauschalmietzins

Die Gesamtmiete ergibt sich ja üblicherweise aus Nettomiete plus Betriebskosten und 10 Prozent USt. Ist es möglich, dass ich bei meiner freifinanzierten Eigentumswohnung, die ich vorwiegend an Diplomaten vermiete, lediglich die Nettomiete und 10 Prozent USt( fällt bei Diplomaten weg) als Positionen für die Gesamtmiete angebe?

Meine Mieter kümmern sich nicht um die Betriebskosten und ich möchte auch keine Abrechnungen der Betriebskosten mit meinen Mietern erörtern. Der Mietzins nach dem Mietrechtsgesetz setzt sich üblicherweise aus dem Hauptmietzins zuzüglich der anteiligen auf das Bestandsobjekt entfallenden Betriebskosten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer bei Wohnungen zusammen. Es ist jedoch durchaus zulässig, einen sogenannten Pauschalmietzins zu vereinbaren, der sämtliche möglichen Mietzinsbestandteile zusammenfasst, das heißt Hauptmietzins, Betriebskosten, öffentliche Abgaben, Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen in einem Betrag. Bei einer freifinanzierten Eigentumswohnung kann der Mieter anders als im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht die nachträgliche Aufsplittung des Pauschalmietzinses im Außerstreitverfahren begehren. Allerdings trägt bei einer solchen Vereinbarung der Vermieter das Risiko, dass sich während der Vertragsdauer die anteiligen Betriebskosten erhöhen. Eine Wertsicherungsvereinbarung der Pauschalmiete ist anzuraten.

Indexierung

Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag vor sechs Jahren mit einer monatlichen Miete ohne Indexerhöhung abgeschlossen. Nun erhalte ich zum zweiten Mal eine Indexerhöhung vorgeschrieben. Ist das erlaubt? Wenn ich diese nicht akzeptiere, muss ich mit einer Kündigung rechnen?

Wenn im Mietvertrag keine Wertsicherungsvereinbarung über die Hauptmiete getroffen wurde, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Hauptmiete zu erhöhen. Sie müssen daher die Indexerhöhung nicht bezahlen. Sollte der Vermieter wegen der nicht bezahlten Differenzbeträge den Mietvertrag kündigen oder auf Zahlung- und Räumung klagen, wird er keinen Erfolg haben, weil es an der Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Hauptmietzinses fehlt.

Verunreinigung

Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung in Wien. Die Wohnung hat eine Loggia. Seit einiger Zeit fliegen vermehrt Tauben auf meine Loggia, die dort den Boden und das Geländer mit Kot verunreinigen. Kann ich von meinem Vermieter verlangen, dass er ein Taubennetz anbringt, um den Anflug der Tauben und somit die Verunreinigung der Loggia durch Taubenkot hintanzuhalten?

Tauben gelten generell als sehr unhygienisch. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters besteht nach dem Mietrechtsgesetz nur dann, wenn es sich um die Behebung ernster Schäden des Hauses oder um eine vom Mietgegenstand selbst ausgehend erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt. Durch den vermehrten Anflug von Tauben sind solche ernsten Substanzschäden des Hauses nicht zu befürchten. Es liegt aber auch keine vom Mietgegenstand selbst ausgehende Gesundheitsgefährdung aus. Unlängst hat der Oberste Gerichtshof einen ähnlichen Fall bereits zu entscheiden und ausgeführt, dass der Anflug und der Ansitz von Tauben auf einer Loggia und eine allenfalls damit verbundene Gesundheitsgefährdung nicht unmittelbar vom Mietgegenstand ausgeht und somit auch keine Verpflichtung des Vermieters besteht, ein nachträgliches Taubennetz anzubringen. Wenn Sie der Taubenanflug sehr stört, wäre anzuraten, nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter selbst ein solches Netz anzubringen.

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