Kündigung des Mietvertrags: Was ist zu tun?

Wer die Miete nicht zahlt oder die Wohnung nicht nützt, muss seine Sachen packen. IMMO beantwortet die wichtigsten Fragen zur Kündigung.

Nicht immer ist ein Umzug eine erfreuliche Angelegenheit. Unangenehm kann es zum Beispiel werden, wenn überraschend der Mietvertrag gekündigt wurde. Doch genau das ist in Österreich gar nicht so einfach. Der Vermieter muss schon triftige Gründe haben, wenn er seinen Mieter loswerden will. Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf , hat für IMMO die zehn wichtigsten Fragen zum Thema Kündigung beantwortet. Kann ein befristeter Vertrag vor dem Endtermin gekündigt werden?

Sandra Cejpek: Der Vermieter ist an die Befristung gebunden. Der Mieter einer Wohnung kann frühestens nach zwölf Monaten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Das Mietverhältnis dauert also zumindest 16 Monate. Im Einfamilienhaus gibt es diese vorzeitige Kündigungsmöglichkeit nicht. Wer einen Nachmieter bringt, bekommt möglicherweise die Zustimmung des Vermieters, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Welche Kündigungsgründe gibt es?

Der Vermieter kann den Mieter nur auf Grund der im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegten Gründe auf die Straße setzen. Er muss allerdings gerichtlich kündigen. Die häufigsten Gründe sind:

- wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht rechtzeitig zahlt, ... - wenn er vom Mietgegenstand einen erheblichen nachteiligen Gebrauch macht,
- wenn er die Wohnung in arger Weise vernachlässigt,
- wenn er ein rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern des Hauses, dem Vermieter oder Personen der Hausverwaltung gegenüber an den Tag legt,
- wenn er die Wohnung nicht regelmäßig zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses benötigt,
- wenn der Vermieter einen Eigenbedarf nachweisen kann. Wenn zum Beispiel regelmäßig Ruhe und Ordnung gestört werden, allgemeine Anlagen sabotiert werden, der Mieter die Nachbarn, den Vermieter oder andere beschimpft, bedroht oder körperlich verletzt, belästigt oder in sonstiger Weise an ihrer ungestörten Nutzung der Wohnung hindert. Auch übermäßiger Kinderlärm und Hundegebell können als unleidliches Verhalten qualifiziert werden. Auch wenn man die ganze Woche berufsbedingt unterwegs ist, die Wohnung aber am Wochenende regelmäßig verwendet, ist nach wie vor eine regelmäßige Nutzung zu Wohnzwecken gegeben und der Vermieter nicht berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Nicht regelmäßig zu Wohnzwecken genutzt wird eine Wohnung etwa dann, wenn sie nur für Hobbyzwecke, als Abstellraum oder als Ferienwohnung bzw. Zweitwohnung genutzt wird. Ist jedoch schon bei Abschluss des Mietverhältnisses klar, dass der Mieter die Wohnung nur als Zweitwohnsitz nutzen wird, entfällt dieser Kündigungsgrund für den Vermieter. In diesem Fall hat er schließlich von Anfang an darüber Bescheid gewusst. Muss man wirklich ausziehen, wenn der Vermieter einziehen will?

Braucht der Vermieter dringend eine Unterkunft für sich selbst, kann er die sogenannte Eigenbedarfskündigung geltend machen. Er muss in einem solchen Fall aber nachweisen, dass es ihm nicht möglich ist, auf andere Weise zu einer Bleibe zu kommen. Das Gericht hat zu entscheiden, welche Interessen überwiegen – sehr oft fällt die Abwägung zugunsten des Mieters aus. In der Praxis ist es für den Vermieter sehr schwer, die Eigenbedarfskündigung durchzusetzen. In manchen Fällen, muss der Vermieter dem Mieter dann ein adäquates Ersatzobjekt zur Verfügung stellen. Kann man gekündigt werden, wenn man einen Untermieter hat?

Wer selbst in der Wohnung wohnt, darf grundsätzlich ein Zimmer vermieten. Versucht der Mieter aber, aus der Wohnung Kapital zu schlagen, indem er wesentlich mehr Untermiete verlangt, als er selbst Hauptmiete zahlt, kann er gekündigt werden. Eine gänzliche Untervermietung der Wohnung lässt vermuten, dass der Mieter diese nicht mehr zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses benötigt. Nachdem dieser Umstand als Kündigungsgrund vorgesehen ist, kann der Vermieter ihn über diesen Umweg kündigen. Wie soll man als Mieter auf eine Räumungsklage reagieren?

Sobald die Klage ins Haus flattert, sollte man sich umgehend mit dem Vermieter in Verbindung setzen und versuchen, eine Einigung zu erzielen.
Wenn man nicht auf die Klage reagiert und auch den Gerichtstermin nicht wahrnimmt, wird ein rechtsgültiger Titel geschaffen, der es dem Vermieter ermöglicht, den Mieter zu delogieren.

War die ausständige Miete der Kündigungsgrund, hat der Mieter noch eine Chance: Er kann den Mietvertrag nachträglich wieder in Kraft setzen, wenn er bis zur Beendigung des Gerichtsverfahrens die offenen Mieten nachzahlt. Was passiert, wenn der Mieter einfach nicht auszieht?

Sofern der Vermieter bereits einen gültigen Räumungstitel (Urteil, Beschluss, etc.) in Händen hält, kann er die Räumungsexekution beim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Diese führt dazu, dass der Mieter unter Beiziehung eines Schlossers und einer Spedition aus der Wohnung delogiert wird. Die Möbel und sonstigen Gegenstände werden bei einer Spedition eingelagert und können gegen Zahlung der entstandenen Kosten vom Mieter ausgelöst werden. Holt die Sachen niemand ab, werden sie versteigert. Mit dem Erlös werden die dem Vermieter entstandenen Kosten gedeckt. Solche Delogierungen erfolgen natürlich nicht ohne Vorwarnung und nicht von heute auf morgen: Dem Mieter wird zunächst die Klage zugestellt und er wird zu einem Gerichtstermin geladen. Dann bekommt er das Versäumnisurteil, anschließend die Exekutionsbewilligung und den Delogierungstermin.

Der Mieter hat daher zwischen Klagsführung und Delogierung ausreichend Zeit – in der Regel sechs bis acht Monate – , um mit dem Vermieter eine Lösung zu finden oder eine andere Wohnung zu suchen.
(KURIER) Erstellt am
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