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Wirtschaft Immobiz
09/26/2019

Interview: So funktioniert Bauen genau nach Plan

Profi-Bauplaner warnen vor teuren Stolpersteinen und bewahren vor Irrwegen am Bau

Alleine geht’s nicht, Hilfe braucht beim Haus-, Dachgeschoßausbau oder bei einer Wohnungserweiterung jeder. Aber wer kann schon tausende Euros nur für kreative Entwürfe berappen? Fachkundige Planungsbüros bieten hier eine gute Alternative. Wir haben den Bauplaner Alexander Niessl in Wien Favoriten besucht.

Als Baumeister und Kreativkopf begleitet er Bauwerber von der Anfangsidee über die ersten Entwürfe, Behörden-Einreichpläne und Bauverhandlung bis zum Baubescheid und somit Baustart. Auf Wunsch auch bei der Bauaufsicht. Und er weiß, welche Hürden im Alleingang am häufigsten Nerven kosten und wo die meisten Fehler passieren.

KURIER: Der Weg vom Hauswunsch zum Bauplan kann einen ganz schön aufreiben. Wo können Sie als Bauplaner helfen – und was unterscheidet Sie vom Architekten?

Alexander Niessl: Im Prinzip hat ein Baumeister, der sich auf Planung spezialisiert, von der Befugnis her die gleichen Möglichkeiten wie ein Architekt. Klar braucht er auch Kreativität und Erfahrungsschatz. Manchmal werden Raumkonzepte erstellt, die die Baustruktur zu wenig beachten, wie tragende Wände und deren Lastableitung. Ich gehe darauf in der ersten Entwurfsphase ein und achte auch auf den statischen Teil, bringe in Erfahrung, was möglich ist, achte aufs Budget und auf die landesspezifischen Vorgaben.

Wo passieren oft die ersten Fehler? Worauf muss man achten?

Für die Entwürfe bzw. Pläne braucht man die genauen Maße vom Grundstück. Viele verlassen sich dabei auf die Angaben im Kataster, die aber nicht immer exakt stimmen. Es ist ratsam, im Vorfeld einen Geometer zu beauftragen.

Dieser misst das Grundstück zentimetergenau aus und berechnet auch ein etwaiges Gefälle. All das hat Einfluss auf die Entwürfe und ist auch rechtsverbindlich. So spart man sich im Nachhinein eventuelle, teure Änderungen.

Was sollten Bauwerber fürs Erstgespräch vorbereiten, damit die Planung reibungslos vorangeht?

Abgesehen von allen Unterlagen und Maßen ist es sehr hilfreich, wenn sie sich schon im Vorfeld Gedanken machen, wie das Haus oder die neue Wohnung oder ein Zubau aussehen soll. Welchen Stil bevorzugt man – modern, traditionell, Flachdach, Giebel, Ziegel, Holz?

Aber auch: Welche Wohnräume braucht man, wie groß sollen sie sein, legt man Wert auf weite, offene Räume oder eher abgeschlossene Zimmer? Soll es viel Glaselemente und Freiflächen geben? Am schwierigsten ist es, wenn der Kunde sagt, er habe keine genaue Vorstellung, ich soll einfach mal tun. Das ist dann wie ein Glücksspiel. Manchmal fängt man nach dem Erstentwurf wieder von vorne an.

Wie steht es mit Wunsch und Wirklichkeit?

Oft hat man zwar eine konkrete Vorstellung, aber nicht immer die Mittel dazu? Das Budget, das man für den Bau zur Verfügung hat, muss natürlich mitberücksichtigt werden. Vielfach werden tolle Entwürfe erstellt und im Nachhinein kommt man dann drauf, dass es sich finanziell nicht ausgeht. Daher: Immer vorab kalkulieren und auch einen kleinen Polster lassen.

Von den Kosten her ist Hausbau natürlich sehr unterschiedlich, je nach Größe und Ausführung. Grundsätzlich rechnet man mit 2.000 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, schlüsselfertig. Freilich kommt es auch darauf an, ob das geplante Haus ein einfacher Würfel ist oder aufwendige, auskragende Elemente und viel Glas hat. Und darauf, ob man selbst oder innerhalb der Familie diverse Arbeiten übernimmt.

Angenommen, all dies wurde berücksichtigt und der Erstentwurf liegt vor. Wie geht es dann weiter, wo lauern die nächsten Tücken?

Die Bauweber sollten sich den ersten Plan (Maßstab 1:100) sehr gut und in Ruhe anschauen. Beim Zweittermin geht man dann alle Änderungswünsche durch, wobei ich gleich sagen kann, was realistisch ist und was nicht.

So spart man sich Leerläufe. Danach wird der finale Entwurf erstellt, bereits mit allen Details (Maßstab 1:50). Zusätzlich sieht man sich das künftige Heim auch noch im Computer in 3D an. Das hilft vielen bei der räumlichen Vorstellung.

Klar kann man auch 3D-Software im Vorfeld selbst benutzen – oft fließen aber bei der Planung in Alleinregie viele wichtige Dinge nicht mit ein, wie z. B. die statischen Möglichkeiten oder Baurichtlinien des Bundeslands oder Stiegenkonstruktionen, Energiethemen u.v.m. Das alles wird vom Profi-Planer von Anfang an mitberücksichtigt.

Was kann trotz fertiger, behördentauglicher Baupläne noch schiefgehen vor dem Baubeginn?

Aufgrund des detaillierten Einreichplans erfolgt dann meist die Ausschreibung, zumindest mal für den Rohbau. Auch die kann vom Bauplaner abgewickelt werden. Manche Bauherren versuchen hier Geld zu sparen und es selbst zu übernehmen. Doch das kann extrem zeitaufwendig sein. Spätestens, wenn die Detailofferte der Bauunternehmen einlangen, können Laien kaum richtig beurteilen, ob der scheinbar billige Preis tatsächlich die bessere – und am Ende günstigere – Wahl ist. Hier können über gute Kontakte zu regionalen Anbietern oft ein in Summe deutlich besserer Preis und eine kostengünstige Umsetzung von Sonderwünschen ausgehandelt werden.

Und wo kann es Stolpersteine bei der Bürokratie geben?

Da kann ein Bauplaner sicherlich zielführend agieren. Er weiß genau, was für einen positiven Baubescheid erforderlich ist, kennt die Wege und Stellen genau, bereitet alles entsprechend vor und berücksichtigt dabei alle länderspezifischen Extras – vom Brandschutz bis Energieausweis. Er wickelt auch die Bauverhandlung mit den Anrainern ab, wenn erforderlich. Dann hat man die Baugenehmigung in der Regel binnen weniger Wochen vorliegen und es kann los gehen.

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