Wirtschaft | Immobiz
12.10.2018

Home Staging: Räume in Szene setzen

Leere Räume verkaufen sich nicht gut. Home Stager setzen sie mit Sofas, Teppichen und Lampen in Szene.

Problemzonen kaschieren. Das können Yvonne Werginz, Jutta Wallner und Verena Kulterer-Ochsenhofer besonders gut. „Man muss ein Gefühl dafür entwickeln, auf jeden Kunden individuell eingehen und die optimalen Größenverhältnisse ausarbeiten“, sind sie sich einig.

Die drei Frauen sind keine Styling-Beraterinnen – zumindest nicht, was Mode betrifft. Die Problemzonen, die sie ansprechen, befinden sich in Wohnungen: Dachschrägen, dunkle Ecken in Bad oder Küche und weniger schöne Ausblicke sind ihr Metier. Sie sind sogenannte Home Stager. Sie inszenieren leer stehende Wohnungen zur Besichtigung für interessierte Käufer und Mieter. „Leere Räume brauchen eine Funktion und schwierige Grundrisse eine Idee für die spätere Nutzung“, erklärt Werginz.

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Dachschrägen sind häufig ein K.O.-Kriterium für Käufer.

Home Stagerinnen wissen, wie Dachschrägen schön in Szene gesetzt werden.

Vorher ist nicht abzuschätzen, wie lang die Fensterfront ist.

Nachher: Durch die eingebauten Kästchen sehen Interessenten ganz genau, wie viel Stauraum sie in dieser Küche hätten.

Vor acht Jahren hat sie mit Jutta Wallner das Unternehmen „Wohn.Fee“ gegründet. Mittlerweile haben die beiden 380 Immobilien eingerichtet und ein Lager aufgebaut, das 26.000 Möbel, Lampen, Teppiche, Pflanzen und Accessoires umfasst. „In unserer Datenbank halten wir akribisch fest, welche Vase, wann, wo, wie lange und zu welchem Preis vermietet worden ist“, erklärt Yvonne Werginz.

Home Staging- Tage

Der Arbeitsablauf eines Stagings sei immer derselbe. „Wir kommen zu einer Besichtigung, fotografieren jedes Zimmer mit Lichtauslässen, Steckdosen und allem, was wichtig ist. Außerdem spüren wir die Raumwirkung vor Ort“, so Wallner. Steht die Wohnung schon länger zum Verkauf, wird auch der Makler nach den Schwierigkeiten bei der Vermarktung der Immobilie gefragt. „Das können beispielsweise Dachschrägen oder ein dunkler, verwinkelter Eingangsbereich sein“, so Werginz.

Danach geht es in die Planung. Raum für Raum wird durchgedacht. „Welches Mobiliar, welche Accessoires, welche Lampen – davon hängt dann auch das Angebot ab“, sagt Wallner. Nimmt der Kunde das Angebot an, wird ein Staging-Termin vereinbart. „An diesem Tag stehen wir ab sieben Uhr früh im Lager und erklären den Spediteuren, was in den LKW muss“, so Werginz. Danach fahren alle zur Immobilie und schleppen Trapezsessel, Teppiche und Topfpflanzen in die Wohnung. „Gegen 15 Uhr sind wir fertig. Dann kommt der Fotograf und am nächsten Tag hat der Kunde die Bilder am Frühstückstisch “, sagt Wallner. Die Möbel bleiben dann für acht Wochen plus Verlängerungsmonat in der Wohnung. „Wenn die Wohnung früher verkauft oder vermietet wird, bauen wir früher ab“, erklärt Werginz.

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Immobillienexperten wissen:"Leere Räume verkaufen sich nicht gut."

Durch Möbel, Teppiche, Deko und die richtige Beleuchtung  strahlt das Wohnzimmer Gemütlichkeit aus

Um die Wand herum einrichten - nicht jeder weiß wie das geht.

Der lästige Raumtrenner wird zum Dekoelement und passt sich an die Gesamteinrichtung an.

Ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis

Und wie viel kostet das Ganze? Bei der Frage nach dem Preis, tun sich alle drei Home Stagerinnen schwer eine Antwort zu finden. Jede Wohnung sei anders. „Wenn wir eine Villa im Wert von 3,4 Millionen Euro einrichten, ist die Einrichtung natürlich dementsprechend hochwertig“, erklärt Wallner. Denn Möbel und Accessoires werden immer individuell an das Objekt angepasst. „Wir stagen aber nicht nur Luxusimmobilien“, betont Werginz. Auch 400.000 Euro Wohnungen werden zur Besichtigung eingerichtet.„Grob gesagt betragen die Kosten zwischen ein und zwei Prozent des Verkaufspreises“, sagt Werginz.

Nimmt man den Mittelwert, also 1,5 Prozent von der oben genannten 400000 Euro Wohnung, dann belaufen sich die Home Staging- Kosten auf 6.000 Euro. Verena Kulterer-Ochsenhofer von „Home Staging Wien“ berechnet den Preis nach Räumen. „Es kommt darauf an, wie viele Möbel in den Raum passen und auch, wie hochwertig sie sein sollen“, sagt sie. Eine Villa in Wien Döbling werde anders hergerichtet als eine einfache Familienwohnung im 23. Bezirk. Eine Einzimmerwohnung sei ab 1500 Euro ohne Schnickschnack gestagt. „Das ist aber der absolute Minimalpreis“, erklärt Kulterer-Ochsenhofer.

Die Ausgaben machen sich bezahlt, sind sich die drei Frauen einig. Eine Statistik des Deutschen Berufsverband für Home Staging, in dem auch die Zahlen für die Schweiz und Österreich berechnet wurden, zeigt: Der Angebotspreis wurde mit Home Staging in 73 Prozent der Verkäufe erzielt oder sogar übertroffen. Außerdem wurden knapp zwei Drittel der eingerichteten Objekte innerhalb von vier Wochen verkauft. Das bestätigt auch Sandra Bauernfeind vom Immobiliendienstleister EHL: „Der Verkaufspreis erhöht sich nicht durch Home Staging, aber der Verkauf geht schneller.“

Bei verwinkelten Grundrissen könne gezeigt werden wie die Räume eingerichtet wirken. Derzeit bietet EHL diesen Service bei drei bis vier Immobilien. Bauernfeind denkt aber nicht, dass das Angebot künftig ausgeweitet wird: „Zu Home Staging raten wir momentan nur bei speziellen, hochpreisigen Immobilien.“

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Home Stager arbeiten mit vielen Lampen und Leuchten, um die Räume zum Strahlen zu bringen.

Das ist in diesem Vorher-nachher-Vergleich gut zu sehen.

Unpersönlich und neutral

Wer seine eigene Wohnung nun selbst in Szene setzen will, sollte laut Kulterer-Ochsenhofer Folgendes beachten: „Es geht weniger darum, wo Bett oder Kasten Platz haben, sondern um ein Lebensgefühl, das vermittelt wird.“ Das Sofa wird so platziert, dass der Blick in eine bestimmte Richtung gelenkt wird und dem Raum die gewünschte Dynamik verleiht. „Dabei zeigen wir aktuelle Trends und präsentieren gleichzeitig ein neutrales Produkt, das einer breiten Masse gefällt“, so Werginz.

Ist die Wohnung noch eingerichtet, raten die Expertinnen dazu, alle persönlichen Gegenstände zu entfernen. „Fotos, Zahnbürsten und gebrauchte Handtücher müssen raus. Das Bett sollte gemacht und am besten mit weißer Bettwäsche überzogen werden – das vermittelt Hotelgefühl“, weiß Kulterer-Ochsenhofer. Der Wohnraum sollte außerdem geruchlos sein. Lüften und einen Korb mit frischem Obst oder Blumen in den Eingangsbereich stellen, sei auch ein guter Tipp. Genauso wie Ausmalen. Abgegriffene Tapser neben den Lichtschaltern machen keinen guten Eindruck und „nach dem Weiseln riecht es nach frischer Farbe und Neuanfang. Das macht Lust auf die neue Wohnung, in der sich die Interessenten gerade befindet“, so Wallner.