Wirtschaft | Immobiz
17.01.2019

Gutachten: Was ist die Immobilie wert?

Schattenlage, hohe Schneebelastung und sogar 500 Meter entfernte Funkmasten nehmen Einfluss auf den Wert von Immobilien.

Der größte Andrang herrscht bei Scheidungen (40 Prozent), dicht gefolgt von Erbschaften (30 Prozent). Danach wird es mit Vermögensaufteilungen (15 Prozent) und Neukäufen (15 Prozent) weniger dramatisch.

„Das sind die gängigsten Auftragsgründe von Privatpersonen für ein Wertermittlungsgutachten von Immobilien“, erklärt Michael Buchmeier, Geschäftsführer des Immobiliendienstleister ÖRAG.

Um ein Gutachten korrekt zu erstellen, sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigten. „Das Wichtigste ist sicherlich, dass der Gutachter vor Ort ist und eine sorgfältige Augenscheinuntersuchung macht“, sagt Buchmeier.

Er geht dabei mit einer eigens erstellten Checkliste durch jeden Raum, überprüft dabei den generellen Zustand der Immobilie und sucht nach groben Mängeln. „Das wären beispielsweise bröckelnde Fassaden, schlecht gedeckte Dächer oder sogar fehlende Ziegel, morsche Holzkonstruktionen, Schimmel an den Wänden oder sehr feuchte Keller“, erklärt der gerichtlich zertifizierte Sachverständige.

Letzteres beziehe sich im Übrigen nicht auf Keller in Zinshäusern, in denen Feuchtigkeit ein Standardthema sei, sondern Nässe durch schlechte Isolierung.

Der Befundteil

Der Gutachter überprüft bei seinem Rundgang auch den Elektrokasten des Hauses. „Wenn alte Schraubsicherungen zu sehen sind, dann weiß ich, dass es keinen neuwertigen Elektrobefund gibt“, erklärt er weiter.

Dieser bestätigt die Sicherheit und Funktionalität der elektrischen Anlage und muss in vermieteten Wohnungen alle fünf Jahre verpflichtend durchgeführt werden.

In Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gibt es hingegen keine gesetzlichen Vorschriften zur Überprüfung der Anlage. „Daher ist ein Blick in den Sicherungskasten für Gutachter unverzichtbar“, erklärt der Experte.

Diese ersten Erhebungen werden im „Befundteil“ des Gutachtens festgehalten. „Genauso wie Flächenangaben, Standortfaktoren, Immissionen, Erträge, Rechten und Lasten des Grundstücks. 

„Alle bewertungsrelevanten Faktoren müssen enthalten sein“ fasst Brigitte Jank, Immobilienunternehmerin und zertifizierte Sachverständige, zusammen.

Der Bewertungsteil

Anschließend geht es in den „Bewertungsteil“ über. Dazu werden – je nach Immobilie – unterschiedliche Berechnungsschlüssel verwendet: Bei Ertragsimmobilien wie Mietwohnungen oder Büros erheben Gutachter dafür meist die marktkonform möglichen Mieten.

Bei selbst bewohnten Immobilien, wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, ist der Grundwert etwas komplizierter zu ermitteln. Dazu müssen die Gutachter erst einmal vergleichen.

„Wir haben in Österreich Zugang zum Grundbuch. Darin werden rund zehn vergleichbare Transaktionen in der Umgebung – bei Eigentumswohnungen vielleicht sogar im gleichen Haus – gesucht“, schildert Buchmeier den Vorgang.

Sobald die Zahlen recherchiert und auf die zu bewertende Immobilie angepasst sind, kann der Gutachter den „Bauzeitwert“ berechnen. „Dabei wird ermittelt, was der Bau des Hauses heute kosten würde und von dieser Summe wird ein Abschlag vom Baujahr auf das heutige Datum berechnet“, erklärt der Experte.

Zu- und Abschläge

Nun folgt der strittigste Teil des Gutachtens: Die Bestimmung von Zu- und Abschlägen.

Sie ergeben sich aus den bereits erwähnten schweren Mängeln, aber auch anderen Kriterien. Darunter: besondere Schattenlagen, Straßenbelastung, ein benachbarter Friedhof, Hochwasser- oder Schneelastengefahr, der Umfang des Gartens, Autoabstellplätze, Aufteilung der Nutzflächen wie Wohnraum, Keller und Dachboden – und auch Alarm- oder automatische Bewässerungsanlagen.

„Liegt das Einfamilienhaus besonders gut und bietet einen schönen Blick über Wien, gibt es Aufschläge. Funkmasten in der Nähe des Grundstücks könnten dafür Abschläge bringen“, weiß Buchmeier.

Jank ergänzt, dass auch individuelle Marktsituationen Einfluss nehmen: „Angebot und Nachfrage wirken sich ebenfalls auf die Wertermittlung aus.“

Mehrere Gutachter - mehrere Ergebnisse?

Da es für Zu- und Abschläge keine gesetzlichen Berechnungsvorgaben gibt, kommt es in diesem Bereich häufig zu Meinungsverschiedenheiten und sogar unterschiedlichen Ergebnissen der einzelnen Gutachter.

„Eine Differenz ist prinzipiell nichts Außergewöhnliches, solange sie nicht mehr als 15 Prozent ausmacht“, erklärt Buchmeier. Umso wichtiger ist, dass der ermittelte Marktwert nachvollziehbar und die Berechnung transparent ist. „Der Kunde darf keinen Zahlenfriedhof vor sich finden, in dem er sich nicht auskennt“, erklärt Buchmeier.

Wer haftet bei Fehlern?

Die schlimmsten Fauxpas sind laut Buchmeier: Rechenfehler, falsche Quadratmeterzahlen und das Übersehen von Mängeln. In diesen Fällen haftet der Gutachter.

„Häufiger ist allerdings, dass der Wert per se passt, der Kunde aber mit gewissen Abschlägen nicht einverstanden ist“, erzählt Buchmeier. Darüber könne zwar diskutiert werden, grundsätzlich dürfe das aber keinen Einfluss auf das Gutachten haben.

Gerichtliche Gutachten

Das ist bei Gerichtsgutachten anders. „Der Gutachter ist im Auftrag des Richters tätig“, erklärt Buchmeier. Die Streitparteien sind zur Besichtigung eingeladen und können Unterlagen liefern – Mitspracherecht haben sie aber keines.

Auch die Bezahlung erfolgt anders. Während bei Gericht nach einem Honorarkatalog (Gebührenanspruchgesetz) abgerechnet wird, vereinbaren Privatpersonen ein fixes Honorar mit dem Gutachter.

„Das liegt in der Regel bei rund 2000 Euro plus Umsatzsteuer für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser“, erklärt der Immobilienexperte. Daher werde ein Gutachten nur in Auftrag gegeben, wenn es wirklich sein muss „und das ist derzeit am häufigsten im Scheidungsfall.“