Die steuerlichen Aspekte bei den Mieteinnahmen

Wer Geld verdient, muss Steuern zahlen. Das gilt auch für Einkünfte aus der Vermietung. Steuerberaterin Karin Fuhrmann beantwortet für IMMO die wichtigsten Fragen.

Schön, wenn Monat für Monat ein paar Hundert Euro auf dem Konto landen. Wer eine Wohnung zu vermieten hat, kann sich über ein nettes Nebeneinkommen freuen – sollte jedoch nicht auf den Fiskus vergessen. Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partner bei TPA Horwath, hat mit IMMO über die steuerlichen Aspekte bei der Vermietung gesprochen. KURIER: Worauf muss man grundsätzlich achten, wenn man eine Wohnung vermietet?

Karin Fuhrmann: Die Einnahmen aus der Vermietung muss man jährlich dem Finanzamt mitteilen und versteuern. Wer bisher nur Arbeitnehmerveranlagungen gemacht hat, muss sich beim Finanzamt registrieren und eine Steuernummer lösen. Es kann auch sein, dass eine Verpflichtung zur Abfuhr von Umsatzsteuer besteht. Informieren sollte man sich auch über die Kleinunternehmerregelung und Liebhaberei. Was versteht man unter diesem Begriff und welche Konsequenzen hat Liebhaberei?

Grundsätzlich können anfängliche Verluste aus der Vermietung mit den Einkünften ausgeglichen werden. Bei der Vermietung von Wohnungen verlangt die Finanzverwaltung aber, dass in einem Zeitraum von 20 Jahren, manchmal auch 23 Jahren, ein Überschuss der positiven steuerlichen Ergebnisse über die negativen erzielt wird. Im Klartext: Wenn die Einnahmen in diesem Zeitraum geringer sind als die Ausgaben, sprechen wir von Liebhaberei. Man muss dem Finanzamt daher zu Beginn der Vermietung nachweisen, dass kein Fall von Liebhaberei vorliegt. Kann man diesen Nachweis nicht erbringen, qualifiziert der Fiskus die Vermietung als "steuerlich nicht relevante Einkunftsquelle". Dass heißt, das Finanzamt refundiert die Vorsteuer nicht und die Verluste können nicht ausgeglichen werden. Wird Liebhaberei erst später vom Finanzamt festgestellt, kann es zu empfindlichen Nachzahlungen kommen. Ab welcher Höhe muss man die Mieteinnahmen versteuern? Und wie muss man dabei vorgehen?

Hier muss man zwischen Umsatz- und Einkommenssteuer unterscheiden. Die Vermietung von Wohnungen ist umsatzsteuerpflichtig mit einem Umsatzsteuersatz von zehn Prozent. Allerdings besteht für Kleinunternehmer – also alle, die weniger als 30.000 Euro netto pro Jahr Umsatz machen – eine unechte Umsatzsteuerbefreiung. Was ist denn eine unechte Umsatzsteuerbefreiung?

Bis zu dieser Umsatzgrenze wird mit der Miete keine Umsatzsteuer vorgeschrieben und natürlich auch nicht an das Finanzamt abgeführt. Gleichzeitig bedeutet es aber auch, dass eine Vorsteuer – etwa aus dem Ankauf einer Vorsorgewohnung oder aus einer Handwerkerrechnung – nicht vom Finanzamt zurückverlangt werden kann. Speziell bei der Vermietung der ersten Wohnung – wenn keine anderen steuerpflichtigen Umsätze erzielt werden – sollte man lieber dem Finanzamt erklären, dass man die Umsatzsteuer abführen möchte, um auch die Vorsteuern aus Vorleistungen zurückzubekommen. Ab welcher Miethöhe muss man Einkommenssteuer zahlen?

Bei der Einkommenssteuer besteht grundsätzlich eine Steuerpflicht ab dem ersten Euro Vermietungsüberschuss. Um diesen auszurechnen, werden die Mieterträge der Abschreibung des Gebäudes, den Fremdkapitalzinsen aus der Anschaffung der Wohnung und allfälligen sonstigen Kosten gegenübergestellt. Es gibt jedoch einen Veranlagungsfreibetrag von 730 Euro pro Jahr für Steuerpflichtige, wenn sie neben den Vermietungseinkünften nur lohnsteuerpflichtige Einkünfte erzielen. Sollte der Überschuss daher nicht höher sein als 730 Euro, muss keine Einkommensteuer dafür gezahlt werden. Welche Investitionen in der Wohnung kann man von der Steuer absetzen?

Ein laufender Instandhaltungsaufwand kann sofort steuerlich abgesetzt werden. Nachhaltigere Investitionen, etwa der Tausch einer Gas- gegen eine Zentralheizung, können auf zehn Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden. Zur Anschaffung der Wohnung gehören auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Anwalt und Notar. Diese Kosten können nur im Weg der Abschreibung auf die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer von 67 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Muss man Steuern zahlen, wenn man die Wohnung irgendwann verkauft?

Das hängt davon ab, ob die Spekulationsfrist erfüllt ist: Zehn Jahre, in Ausnahmefällen 15 Jahre, nach dem Erwerb kann man steuerfrei verkaufen. Auch hier ist das Thema Liebhaberei zu beachten. Verkaufen sollte man nur, wenn die steuerlichen Einnahmen überwiegen. Dazu kommt, dass eventuell früher vom Finanzamt refundierte Vorsteuern anteilig zurückgezahlt werden müssen, wenn seit Vermietungsbeginn keine zehn Jahre vergangen sind. Überblick für Vermieter

Infos über Einkommenssteuer, Umsatzsteuer und Verfahrensrecht.
Kohler/Wakounig/Berger: Steuerleitfaden zur Vermietung.
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(KURIER) Erstellt am
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