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Wirtschaft Immobiz
08/23/2019

Das Nachbar-Gartenhaus versperrt uns die Sicht, was ist zu tun?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Christian Wolf - Wohnrechtsexperte bei IMV

Wir wohnen in einer Eigentumswohnung mit Balkon im ersten Stock. Der Bewohner unter uns hat ein Gartenhaus gebaut, das uns die Sicht versperrt. Wir haben nicht in den Bau eingewilligt und wurden nicht gefragt. Ist das rechtens?

Ein Wohnungseigentümer ist zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt; dabei gilt, dass die Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben darf.

Unter Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses ist nicht jede wertneutrale Veränderung zu verstehen, sondern eine Veränderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbilds bewirkt. Handelt ein Wohnungseigentümer in unerlaubter Eigenmacht, so kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer mit Unterlassungsklage zur Beseitigung der Änderung verpflichtet werden.

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus. Vier Wohnungen sind vermietet. Ein Mieter trennt den Müll nicht, macht nachts Lärm und lagert Gerümpel in allgemeinen Teilen der Anlage. Der Vermieter sagt, er sei nicht zuständig. Hat eine Ausschlussklage gegen den vermietenden Wohnungseigentümer Aussicht auf Erfolg?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist ein Wohnungseigentümer auf Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer dann aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er von seinem Wohnungseigentumsobjekt oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft schädigenden Gebrauch macht – oder durch sein rücksichtsloses Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet.

Dem Verhalten des auszuschließenden Wohnungseigentümers steht das Verhalten von Personen gleich, die ein Wohnungseigentumsobjekt mit seiner Zustimmung benützen, sofern er es unterlässt, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen.

Ich bin Wohnungseigentümer. Die ehemalige Hausbesorgerwohnung der Anlage wurde bereits vermietet, dafür wurde ein Umlaufbeschluss eingeholt. Nun soll sie neu vermietet werden. Darf die Verwaltung allein darüber entscheiden?

Sie kann im Rahmen der ordentlichen Verwaltung autonom agieren und notwendige Entscheidungen auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer treffen . Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zählt auch die Vermietung der allgemeinen Teile der Liegenschaft an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist.

Der Abschluss von Mietverträgen ist dann eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, wenn dieser zu ortsüblichen Konditionen (z. B. Mietzins) erfolgt. Die Vermietung allgemeiner Teile der Liegenschaft an einen Wohnungseigentümer bedarf hingegen der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
 

Ich miete eine Gemeindewohnung und will eine Vorsorgewohnung kaufen. Darf ich das?

Meiner Ansicht nach kann eine solche Wohnung nicht mit den Vorgaben von Wiener Wohnen hinsichtlich der Thematik Wohnbedarf konkurrieren. Ich empfehle die Abklärung mit Wiener Wohnen.