Wirtschaft | Immobiz
22.10.2018

Ab wann dürfen Vermieter den Vertrag kündigen?

Lärm, Gestank, Taubenfütterung und wüste Beschimpfungen können zur Aufkündigung des Mietvertrags führen.

Die Musik dröhnt täglich von der Wohnung im darüberliegenden Stock ins eigene Schlafzimmer. Im Stiegenhaus verbreitet sich aus einer bestimmten Tür seit Monaten bestialischer Gestank. Im Innenhof warten immer wieder fünfzig Tauben auf ihr Futter. Und was soll die Kamera, die vom Balkon des Nachbarn direkt in den eigenen Garten gerichtet ist? Themen wie diese können in einem Wohnhaus mit vielen Mietern schnell zu (Rechts-) Streitigkeiten führen.

"Unleidiges Verhalten"

Zuvor wenden sich die Bewohner meist an den Vermieter mit dem Ersuchen, das Problem zu lösen, oder – wenn nötig – den Mietvertrag mit dem jeweiligen Störenfried frühzeitig aufzulösen. In diesen Situationen sind dem Vermieter allerdings häufig die Hände gebunden. Denn es gibt nur eine Handvoll Gründe, die ein Vermieter vorbringen kann, um einen Mietvertrag vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Dauer zu kündigen. Die zu Beginn angeführten Beispiele fallen allerdings unter das sogenannte „unleidige Verhalten“ eines Mieters und das bietet dem Vermieter die Grundlage zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Laut Gesetzgeber liegt diese Begründung immer dann vor, wenn der Mieter „durch rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet“. Doch dieser Umstand muss erst bewiesen werden – und das ist oft gar nicht so einfach. „Es muss sich um eine Extremsituation, oder immer wiederkehrendes Verhalten handeln. Ab und zu eine Party zu veranstalten oder den Müll kurzfristig vor der Tür stehen zu lassen, fällt nicht unter unleidiges Verhalten. Das „unleidige Verhalten“ müsse sich über einen langen Zeitraum hinziehen“, sagt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband, die die OGH-Urteile kommentiert.

Beweise sammeln

Fällt ein Hausbewohner immer wieder negativ auf, rät die Rechtsexpertin, zunächst das Gespräch zu suchen. „Nützt das nichts, ist es sinnvoll, die anderen Mietern zu fragen, ob sie sich belästigt fühlen“, erklärt sie weiter. Bejahen die Bewohner die Frage, empfiehlt sich eine Unterschriftenliste, mit der alle betroffenen Mieter bestätigen, dass das Verhalten dieses einen Mieters unzumutbar ist. Dabei sei egal, ob es sich nun um Lärm, Gestank, das Anfüttern einer Vogelplage, das Filmen von Nachbarn mit einer Kamera oder um wüste Beleidigungen handelt – „eine Unterschriftenliste ist ein Beweis, der bei vorzeitiger Kündigung des Mieters wegen unleidigem Verhaltens hilft“, so Walzl-Sirk. Gemeinsam ist man eben stärker.